在青岛5月的地产市场上，外来地产风头强劲，先是上实地产宣布投资70亿元改造啤酒城项目，继而意大利威乃达集团在青岛开始了延安路改造项目，规划商住面积39万平方米。临近月末，被称为国内地产品牌价值最高的中海地产又拿下了银川西路一处规划建筑面积18万平方米的商住项目。三个项目，都可以说是青岛的黄金地段，这里面既有大规模的改旧城，也有未开发地段的造新城，还有一个要24小时狂欢的不夜城。与本土地产的低调行事相对应，外来地产的攻城拔寨更为高调，而在这大举进军的同时，一场反客为主后的外来地产升级也在悄然进行。　

　　外来地产渐成楼市主力

　　青岛三面环海，土地资源尤其珍贵，700多家房地产公司厮杀在这片狭长的土地上，近乎每一块土地出让的背后都经历过多家公司的竞争。而像啤酒城项目这样的钻石地段，花落上实之后，不知又有多少开发公司会生出遗珠之憾。

　　对于啤酒城项目的转让，青岛资深地产策划人龙江表示，首先，本地开发商无缘啤酒城改造项目说明青岛楼市正在逐步进入资本投资阶段。在市场日益规范的情况下，那些有品牌有实力的大集团地产公司往往会在比较公平的市场竞争中获得比较好的土地。其次，外来地产大鳄在青岛的投资趋向有了差异性。由原来单一的主攻住宅市场，向商业、娱乐、办公、住宅等综合项目全面发展。

　　市建委有关人士表示，从上世纪九十年代初开始，来自深圳、香港、台湾等地的外来地产公司就开始在青岛试水，但真正大规模进入青岛市场，还是从2005年开始。近两年，海内外的房地产大鳄蜂拥而至，和黄、绿城、鲁信、万科、宝龙、卓越、上实、中南、瑞安、香江国际、和达创建、中金渝能、中海地产……这些公司的开发项目，基本上都是黄金地段的地标性楼盘，动辄数十万、上百万平方米。

　　与此同时，外来地产商开发的产品也已从单纯的住宅、写字楼向更为复杂的综合性的商业开发过渡，像宝龙、上实这类公司，通过开发“持有型物业”实现“持续经营”以获得长期回报，正成为实力地产商的选择。宝龙地产副总裁王月在青岛就明确表示，宝龙的策略就是70%的物业要自己持有，在青岛“永续经营”，惟有扎根青岛，方能获得长期的共赢。