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杨红旭

2016-11-30 15:10 作者:杨红旭 来源:杨红旭楼市研究

  11月28日晚, 上海出台史上最严房贷新政!这在业内外引起了一场不大不小的争论,有人认为过于严厉,有人则拍手称快。

  11月28日晚, 上海出台史上最严房贷新政!这在业内外引起了一场不大不小的争论,有人认为过于严厉,有人则拍手称快。

  从过去十几年的中国经验来看,房地产调控,注定就是一种短期行为!

  房地产呈短周期波动,每隔三年出现一轮大涨。房地产调控的目标,主要是熨平房价波动。

  所以,不宜赋予房地产调控太多目标的和功能,游戏简简单单,冷了加把柴,热了泼点水。

  关于房地产的政策与制度设计,根据考量的时间跨度,老杨有三个主要观点:一是,长期看来,要注重住房制度建设。二是,中期来看,要以税收政策调节市场需求与财富二次分配。三是,短期来看,要以信贷政策调和市场温度。

  中长期不在本文讨论之列。单说短期调控的重点:信贷政策。

  货币是大海,信贷是江河。大海之水,总体要保持适度,不宜快速收放,否则伤及经济根本。而江河之水,容易控流、导流。

  那么,不妨看看这轮房价上涨过程中的房贷变化。

  前段时间,易居研究院做了一份专题研究,摘出两图供大家参考。

  从新增个人贷款余额的年度数据看,近五年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿,而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据,大致推导出2016年约为5.2万亿。

  这里的个人房贷,包括新房和二手房贷款,从历史走势来看,新增房贷规模会在某个阶段见顶,一般会是在新房成交规模见顶数年后,此数据见顶时间还长,暂不作杞忧。

  回顾过去十多年,2009年个贷大增,主因是当年的4万亿刺激与10万亿信贷投放。2011-2012年楼市低迷加银根偏紧,个贷新增量表现偏弱。2013年中国房地产市场持续回暖,市场交易创下新高。2015年连续降息降准且房贷宽松,楼市复苏,个贷增长明显。

  2016年,楼市更加火爆,房贷猛增,首付贷、消费贷、二押贷等各种违规信贷资金涌入楼市。据易居研究院测算,2016年全年的个贷增加规模甚至可能超过2014年和2015年的总和!这当然属于不正常现象!货币与信贷管理当局,应进行反思反省!

  个贷史无前例的暴增,如同洪水猛兽!在此背景下,部分城市房价暴涨,也就可以理解了。

  

 

  个人房贷余额新增规模/新房销售金额,可以大致推导出新房销售对房贷的依赖度。该比重可以间接反映购买新房的杠杆率水平。见下图。

  回顾历史可知,在政策宽松与楼市繁荣的年份,此比重较高,比如04年、09年、15年和16年。

  根据易居研究院的推测,2016年达43%,即杠杆率达到43%(此属不非严格定义),居然超过货币与信贷大放水的2009年!由此可证,2016年不是货币大海的水太多,而是导向房地产市场的江河、明沟、暗渠水太多!

  

 

  看完上面两图,大家是否感受到的个贷浪打浪、水滔天的的强大力量?

  最后,再来聊聊上海的房贷新政。

  过去几个月,我在多个内部场合,都讲到本轮房地产政策演变的分水岭(房地产短周期的四个驱动因素:经济、政策、资金、供求)。最后一个全国性房贷政策,出现在2016年月2月份,其后至今无新政。

  而地方政策的分水岭,是2016年3.25上海深圳出台新政。3月时老杨已分析过,本轮房地产调控,上海的态度与行动,最值得表扬!立场坚定、率先行动。上海早上行动,深圳被迫跟进,晚上出新政(而深圳房价涨幅比上海更大)。

  事实上,本轮房地产调控,北京明显滞后于沪深,当然其房价涨幅也小于后者,直至9月30日,在国家相关部门开会部署房地产调控之后,方才一跃而起,于国庆前一天出政策。

  我特意找出了京沪深三市的房贷政策,比较如下:

  一、北京9月30日房贷新政:1、购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。2、对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  二、深圳国庆房贷新政:1、对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;2、已有1套住房的,首付提高到七成以上。

  三、上海11月28日新政:1、首套贷:在本市无住房,且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的,按照首套房贷政策执行,首付款比例不低于35%。2、二套贷:在本市无住房,但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;或在本市已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录,无论其住房贷款是否结清),均执行二套房贷政策,即购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  【三市房贷政策大比拼】1、在首套贷方面,深圳比北京首付低5个百分点,但在认房又认贷方面紧于北京,上海最严!2、在二套贷方面,京深认房不认贷,深圳比北京略紧,不管是否是普通房,皆七成首付。上海认房又认贷,紧于北京,与深圳互有松紧,总体稍紧于深圳。综合首套房贷与二套房贷,上海最严,其次深圳,再次北京!

  从地方新政出台节奏来看,可分为三个阶段:

  第一阶段:3.25至9月底,房价涨幅大,主动作为的十个左右城市,包括上海、深圳、苏州、廊坊、合肥、厦门、南京、杭州、武汉、郑州等,在限购、限贷、土拍、新盘定价等方面进行有所行动。

  第二阶段:9月底至国庆期间,20余城集中出台新政,主要是相关部门开会,进行了统一部署,明确目标和措施:尽快遏制房价过快上涨的目标,就是房价环比不增长,逐步有回落,努力回归到合理区间。政策大多包括:1、限购。2、限贷。3、确保土地和新房供应。4、遏制各种资金违规进入房地产市场。“一行三会”已开始工作,地方要有所作为。5、认真整顿开发企业、中介机构。6、加大舆论引导力度。

  第三阶段:国庆之后至今,仍有少数城市稀稀拉拉出新政策,主要分为两类,一是之前没出台,如今房价上涨偏快了,只能硬着头皮出政策,比如长沙。二是前期已出台政策,但房价仍未能有效退烧的,只能进一步升级,比如杭州、成都、上海等。

  其中第二类是主流,第二类当中又以升级房贷政策为主打。11月28日,除了上海,还有天津发布《天津市进一步调整差别化住房信贷政策》:首套住房最低首付款比例为30%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非天津市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。

  上海的房贷政策,是当前全国最严厉的房贷政策,具有很强的风向标意义!

  由于上级部门对少数城市的要求很明确:这月房价相比上月不能继续上涨!国庆以来,这些城市大多都在狠狠的管制新盘预售定价,都不允许涨价,甚至部分新盘价格比周边二手房还要低!而且不准捂盘、不准捆绑高价车位与装修款等。开发商们成了史无前例的苦逼户!

  然而,靠这种行政管制市场价格,只能说临时抱佛脚的紧急刹车之策,而市场总要正常运行吧。

  老杨认为:与其粗暴管制新盘定价,不如更多的利用信贷政策,抑制不合理的购房需求,从而更快更好的稳定房价。

  老杨预计:上海房贷新政之后,几个城市可能会跟进,比如北京、广州、郑州、南京、杭州、济南、福州等。

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编辑:闫晓辉