济南住宅市场呈量价分离走势,价格涨势或减缓

2017-07-26 16:16 作者: 来源:大众网

济南,2017年7月25日 —全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾2017年上半年度济南房地产市场的表现, 并展望未来的发展

   济南,2017年7月25日 —全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾2017年上半年度济南房地产市场的表现, 并展望未来的发展。

  甲级写字楼市场处在发展的初级阶段,板块间差距巨大

  2017年上半年,位于市中心板块的祥恒广场入市,为济南单一业权甲级写字楼市场带来3.3万平方米的新增供给。截至2017年6月底,济南单一业权甲级写字楼存量为508,725平方米,其中市中心板块甲级写字楼存量为462,475平方米,奥体板块甲级写字楼存量为46,250平方米。

  从空置率上看,截至2017年6月底,济南单一业权甲级写字楼市场总体空置率为42.2%,其中市中心板块受祥恒广场入市影响,空置率升至45.9%,处在较高水平,奥体板块空置率为3.5%。分商圈来看,市中心板块受益于其良好的配套条件,吸引了一些金融类、教育类公司入驻,如中信证券租赁国际财富中心3,300平方米,学而思教育租赁中海广场4,600平方米。奥体板块只有玉兰广场一栋单一业主写字楼,目前入住率为96.5%,已接近饱和。

  从成交租金来看,截至2017年上半年,济南单一业权甲级写字楼市场平均租金为每平方米每月120.20元。分商圈来看,市中心板块单一业权甲级写字楼楼宇质量较高,平均租金为每平方米每月125.70元,奥体板块因其为新兴板块,且周边小业主持有写字楼存量巨大,一定程度上影响了物业租金定价,奥体板块写字楼平均租金为每平方米每月84元。

  2017年下半年,整个济南甲级写字楼市场将有近84万平方米的新增供应入市。这些项目主要集中在奥体片区,随着这些项目的集中入市,济南甲级写字楼市场竞争将会更加激烈,业主承压之下可能会降低租金报价以吸引客户,同时市场空置率也将进一步上升。

  通览市场,济南甲级写字楼市场目前还处在初级发展阶段,单一业权写字楼占比仍较小。未来三年,济南甲级写字楼新增供应主要集中在奥体片区,未来奥体板块单一业权写字楼存量或超过市中心板块。

  济南零售市场各商圈间发展差距大,多业态购物中心将成主流

  2017年上半年,济南零售市场无新增供给入市,截至6月底,零售市场总存量为156.7万平方米,其中存量最大的是泉城路商圈,体量为47.8万平方米。而作为近几年新兴起的奥体商圈,总体量为37.5万平方米,已成为济南的第二大商圈。

  从空置率上看,截至2017年6月底,济南零售市场总体空置率为5.9%。分商圈来看,洪楼商圈、西市场商圈等因为百货商场较多,空置率较低,而购物中心分布较多的大观园商圈、泉城路商圈等空置率处在相对较高水平。

  从平均租金来看,截至2017年上半年,济南零售市场平均租金为每平方米每月327元。分商圈来看,泉城路商圈平均租金最高,达每平方米每月540元,英雄山商圈平均租金最低,为每平方米每月150元,其余商圈平均租金位于190元到250元之前,租金水平差距较小。

  未来三年,济南优质零售市场还将有81万平方米新增供应入市,主要集中在泉城路商圈、奥体商圈及大观园商圈,其中位于奥体商圈的万象城将于2018年开业,体量为20万平方米。

  未来的济南零售物业市场,一方面,随着各大购物中心的入市,市场竞争更加激烈,将会对商铺的租金和售价造成较大压力,另一方面,随着济南零售物业市场的更新换代,拥有多种体验式业态的一站式购物中心将成为济南零售市场的主流。

  济南住宅市场呈量价分离走势,价格涨势或减缓

  自2016年10月济南发布限购政策之后,济南住宅市场开始呈现出量价分离走势,截至2017年第2季度,济南商品住宅成交量从2016年3季度的38,787套降至13,695套,下降了近65个百分点,而成交均价却从2016年3季度每平方米9,369元一路升至每平方米11,057元,上升18%。

  2017年上半年,济南住宅市场新增供给量触底回升。二季度,住宅新增供给量为16,924套,结束自2016年三季度以来新增供给量不断下滑的走势。截至6月底,济南市可售住宅套数为49,801套,库存多年保持相对稳定;市内各区中,以历下区与历城区库存数量最大,均超过12,000套。

  2017年上半年,全市商品住宅成交结构特征明显。从成交价格来看,济南市内各区8000元以上成交住宅占比为77%,其中9000元-12000元占比最大,达36%;从成交面积来看,90-140平方米的改善性住房需求是济南市场需求的主力,占比约77%。

  戴德梁行山东区域总经理张春雨指出,上半年济南住宅市场走势呈现量价分离的状态,随着新增供给的上升,库存也有不断上升趋势。预计下半年度,如限购政策仍不松绑,济南市内新建商品住宅成交量将进一步下降,成交价格增速或降低。

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编辑:马世龙