李宇嘉:实现“租售同权” 仍需增加教育投入

2017-07-20 10:19 作者: 来源:每日经济新闻

有观点说,广州“租购同权”的政策落地后,学区房价格将大跌;但也有观点说,学区房租金将大涨。

  广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”,意在加快构建租售并举住房体系。在这一方案中,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法,引发社会强烈关注。

  据调查,北上广深等四个一线城市,集中了全国优质教育资源约20%的比例。当优质教育资源变得稀缺时,资源分配在一定程度上往往需要靠政策配给。在国际上,拥有产权住房(通常得交房产税),从而也就拥有了享受本区域教育的权利。因此,以住房来配给教育资源也成为国际惯例。

  但在另一方面,租房也是拥有部分产权的体现。同样是在国外,租房也可以享受公共服务,包括就近接受教育的权利,体现出真正的“租购同权”、“教育平权”。

  在我国,从本质上讲,如果承租10年期限的商品房,变相拥有了这个房子1/7的产权,本质上也应贯彻“租购同权”、“教育平权”的原则,承租者的小孩就近同等入学是应有之义。但是,正是由于大城市优质教育资源的稀缺性,导致居民想方设法追逐优质教育资源,因此在客观上变得难以操作。

  以房子来配给教育资源本来算得上是一种相对公平的办法,但在市场不够理性的疯狂追逐下,带来的严重后果之一就是高房价,特别是所谓的学位房,这相当于变相削弱了中低收入人群的权利,与义务教育最重要的原则——普惠性相违背。

  近年来,大城市房价越来越高,无房户、新市民对教育资源的诉求也越来越强烈。于是,2016年国务院发布39号文,明确租房可享受义务教育。从道理上讲,这是非常合理的。但是,在优质教育资源稀缺的情况下,单方面将买房与入学资格脱钩,新增配置载体仍难以行得通。

  有观点说,广州“租购同权”的政策落地后,学区房价格将大跌;但也有观点说,学区房租金将大涨。

  笔者认为,即便脱了钩,但因为稀缺而产生巨大的“拥挤成本”、“排队成本”不会消失,这将导致“租”这个配给优质教育资源的“新载体”将出现需求爆棚,由此势必带来价格上涨(表现为租金大涨)。

  一方面,很多拥有产权住房的人,会考虑将手上房子卖掉,租住优质教育资源所在区域的房子;另一方面,由于租房在收入上和支付能力上的准入门槛较低,基于对优质教育资源的渴望,无房者也将会加入租房的队伍中;此外,非户籍无房人群(比如新市民)是此次租赁新政的最大受益者,基于在城市扎根、改变下一代命运的考虑,他们也会加入到租住学区房、学位房的大军中。

  值得注意的是,一旦租金暴涨,投资此类房产的市场炒作行为可能乐此不疲,间接导致学区房房价同样受到追捧,因此售价大幅下跌恐怕并不现实。因此,不改变优质教育资源稀缺和市场非理性追逐的现状,不管如何调整分配载体,高成本获取的状况很难有立竿见影的改观。

  广州虽然贵为一线城市,但在原有的“地段+统筹”的二元分配体制下,拥有户籍和产权住房的人群可直接就近入学,但无房人群,不管是户籍或非户籍人群,基本都会被归入到积分统筹,即按照居住证年限、社保纳税、计划生育、专业技能等来积分。无房或积分靠后的人群,如果想上广州的公办学校,通常都得缴纳不菲的“赞助费”。

  问题是,现在已经进行“抢人大战”的年代——数据显示,广州已成为深圳、珠海最大的人才输送基地。就连成都、杭州等二线城市,毕业生签约率也开始超过广州。痛定思痛,广州要想落实一线城市的地位,就得革新基础教育分配体制,于是就有了这个“重磅级”的租赁新政。

  广州“租购同权”如何落地还需等待具体细则出台。相比之前,广州“租购同权”的新政无疑前进了一大步。就基础教育资源总体质量,广州可进入全国前三甲。广州常住人口(1400万)仅比深圳多200万,但教育基础比深圳深厚了不少。目前,深圳居民凭租赁合同(甚至城中村租赁合同)就可以申请积分,多数可入读公办学校,可见深圳近年来在基础教育上发力之猛,这也是深圳近年来每年流入常住人口50万、居全国前列的主要原因。

  相比之下,近年来广州在教育上似乎还在“吃老本”,增加投入不够。因此,政策上修补二元模式是不够的,真金白银的投入才是正道,也是地方政府向公共财政转型的革命性变化。近期,很多城市抛出“英才计划”,笔者认为,政府重视人才无疑值得鼓励,但供给端增加教育投入才是最具革命性的因素。如果优质教育资源供应上来了,教育服务均等化了,其效果会胜于对政策的修补。

本文相关新闻

编辑:闫晓辉