独家栏目《大众房谈》|先行区如何“先行”?

2020-06-02 14:05 作者: 来源:大众报业·大众网

  Hi,朋友们!本周起,大众报业·大众网将推出特别策划——《大众房谈》栏目。每期就粉丝们所关心的热点话题,深度采访行业专家,邀请业内权威人士进行全面剖析。为购房置业的粉丝们提供全方位指南,其中包括:政策解读、置业分析、购房指导等干货满满!让粉丝们更直观的了解市场,为购房置业做出准确判断。

  夏天刚至,绿茶略显寒凉。今天,房谈栏目请大家喝的茶是正山小种,我们特别邀请到一些老朋友(从左到右):

  合富研究院高级分析师 许传明

  济南绿地·国际博览城项目销售经理 田雨丰

  从事房地产行业十余年的常驻主持人 王艳丽

  山东双收不动产经纪有限公司不动产管理顾问 孙贵聚

  近两年,济南新旧动能转换先行区作为国家新旧动能转换综合试验区的先行者、先试者和排头兵,承担着济南城市未来发展的重要一环,受到了全城人民的广泛关注。济南先行区究竟如何“先行”?又将对济南未来发展有何影响?咱们继续往下看,听听专家们怎么说。

  主持人:基于济南目前的城市规划,先行区承担了怎样的发展需求?许老师,您怎么看?

  许传明:首先,先行区的发展势在必行;其次,先行区对济南的发展将发挥至关重要的作用。从2000年到2020年,济南主城区的常住人口,从200万多一点发展到如今的400万。根据省市两级政府规划,济南主城区人口到2035年将达到700万,也就是说,未来20年,还将有一个大幅度人口增长。根据前后20年的发展轨迹呈现出的对照,前20年,主城区为了容纳200万人口,土地面积扩张了200平方公里。未来20年,预想也将扩张最少200平方公里城市建设用地。200公里的概念就是从章丘到长清,整个城市空间没有发展的地段全部用来做城市建设,但这范围内必然包括生态保护,道路等其他城市功能,剩下的部分存在非常大的缺口,而济南东西狭长,南部为山区,跨过黄河发展成为势在必行的城市战略,先行区必将对济南2035年城市规划起到重要作用。

  在济南城市发展规划下,应运而生的先行区南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港街道东边界,涉及天桥区、济阳区、槐荫区、历城区、章丘区5区21个街道,总面积1030平方公里。其中,黄河以北733平方公里为重点控制区。根据规划,先行区将走以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体的发展道路,按照基础设施先行、生态环境先行、产业导入先行,产城河三位一体的原则,蹄疾步稳、分步实施、有序推进。

  5月12日,济南市十七届人大二次会议开幕。今年的市政府工作报告在提到济南先行区建设时指出,先行区建设今年要全面破题起势。报告中提到,要把先行区作为国家战略实施的重要支点,对标雄安新区,坚持高点定位、系统谋划,高标准修订完善发展规划。

  先行区建设将突出高端高效产业发展方向,培育壮大新智造、新科技、新服务、新消费“四新产业”。在加快“三桥一隧”建设的同时,新启动建设一批跨河通道,高水平推进区域路网、市政设施、5G网络、大数据中心建设,适度超前开发利用地下空间,打造产城融合、宜居宜业、绿色智慧的新城。

  同时,报告中强调,要举全市之力推进先行区建设,用好用活改革权、试验权、先行权,在产业发展、科技创新、绿色发展、安全保障、体制机制等方面推出一批首创性改革经验。建立健全省市一体化推进机制,凝聚形成工作合力。加强黄河南岸至小清河区域规划策划,有序推进低端产业外迁和城市功能提升,加快形成南北呼应、协同发展新格局。

  主持人:跨河协同发展新格局对于济南来说是上升了一个层级,像南京等城市,都曾实现了跨河战略后呈现飞跃式发展。据了解,3月份,绿地·国博城会展产业园、中科院产业园、物流产业园以及绿色建筑产业园都已开工,那绿地·国博城现在的建设情况如何?

  田雨丰:从去年的9月28日首开到现在,绿地·国博城已开盘五期,济南市民整体对国博城以及整个先行区的认可度比较高。早在2003年,在济南举行的《省委常委扩大会议原则》上,就通过了省会济南的总体城市规划框架,确定济南城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。济南南有泰山,北有黄河,东西狭长,城市发展空间受限。且南控战略限制了南部山区发展,而济南要想成为一个强省会,想要做大做强,只有北跨黄河才能拓展发展空间。

  先行区规划将多年提出的北跨实质性落地,对片区的发展带来最大利好,北跨已经进入实质性建设阶段,只有交通路网完善才能真正实现北跨的战略目标。届时,黄河将不再是阻隔城市发展的天堑,将成为城市新的景观和发展带。济南将在原有的九桥基础上,加快推进“三桥一隧”建设,“十二桥一隧”的过河格局。到2022年,齐鲁大桥、济南黄河大桥改造、凤凰大桥、济泺路穿黄隧道等基础设施建设基本完成。此外,济南规划在现状基础上进一步增加12处跨黄通道。到2028年,对外骨干路网基本建成,黄河沿岸生态修复和景观提升取得明显进展,科技创新引领能力、产业竞争力和综合实力明显增强,基本建成绿色宜居共享的国际化智慧新城。到2035年,主要功能组团基本形成,新经济占比达到80%,战略性新兴产业增加值占GDP比重达到50%,现代服务业增加值占服务业增加值比重达到75%。到2040年,济南跨河桥隧的数量有望达到26条。主城区与先行区的链接将更为方便,先行区构建的片区立体智慧型的交通网络,也将全面提速先行区建设。未来过黄河将像过小清河一样方便,不仅如此,轨道交通也将一并北跨。

 

  绿地·国际博览城项目定位以“为济南先行区注入新动能、新产业、新经济、新生活”为目标,打造以会展经济、科技创新、高端教育、品质消费、生态宜居等新动能项目,形成“一园、一谷、一区”格局,建设融合发展的生态创新新城,打造济南新的会展经济中心、科创中心、高端教育中心。项目按照“一流设计、一流建设、一流运营”目标定位,国际会展中心将打造成为“世界一流、中国第一”的全球首座“会展+产业”融合发展的经济园区;国际会议中心将成为山东省具备承接国际级高端峰会能力的会议接待服务场所,会展和会议中心一期预计2020年下半年投入使用。作为北跨及先行区的“第一盘”很被看好,项目不限购的政策,使不少外地的朋友前来买房,看重的是片区未来的发展。

  主持人:整体来说先行区的建设周期是不是比较长?现在在先行区置业是个洼地的状态吗?

  许传明:任何一个城市新区的发展,都会经历这样几个阶段,第一个阶段就是远郊阶段,与主城区的公共交通联络问题。目前,先行区正处于这个阶段,基础设施大量投入建设是最直观的特点之一以及产业功能和非产业城市功能的植入。现在的基础设施建设都是为未来提供便利,跨黄河隧道打通后,交通路网一旦建立起体系,很快会把片区与主城区融合,双向八车道的凤凰大桥建成后,可直接连接先行区与高新区,未来开车只需要二十多分钟就可到达CBD片区。

  针对置业是不是洼地的状态,目前,片区的价值发展是起步阶段,作为一个新片区往往对它的评价会偏低。片区发展存在五个阶段,谋划、策划、规划、计划和实施,现在片区属于计划和实施交织穿插阶段,现阶段是片区估价最低的时期,随着开发计划的不断实施,配套及产业的发展,项目价值将不断提高。

  主持人:孙老师,您在不动产管理中或许接触到一些客户对这个区域比较感兴趣,您在现场对先行区有什么感受?

  孙贵聚:前往绿地·国博城的途中,我注意到,跨过黄河大桥经过大桥镇片区,国道两侧拆迁已清理的差不多了,新项目也在紧锣密布的开发建设中。绿地·国博城是先行区第一个在售楼盘,市民关注度很高,项目进展也很迅速。据我观察一期住宅以及配套的商业已经封顶,商业配套和住宅一同建设,对后期业主来说是一份保障,即使距离主城区有一段距离,但是项目自身就可以满足基本生活需求。对于刚需购房者来说,首付二十多万的绿地·国博城宜住宜投资是不错的选择,可保证片区内高水平的居住体验。

  主持人:购房者往往关注的都是老城区,而忽视刚开始发展的新城区是洼地,老区发展起来就成了价格高地,有时也是两难的选择。建议粉丝朋友们多去关注新区,未来发展可期。

  据了解,济南市新旧动能转换先行区自成立以来,已经拆迁85个村,拆迁计划进程过半,腾出净地1.4万亩,腾出广阔的发展空间。今年3月8日举行了六大园区建设开工活动,六大园区总投资1670亿元,拉开先行区全域建设发展的大框架。六大园区基本均已开工。

  六大园区各有特色,济南绿色建设国际产业化园,为全国最大规模的绿色建设技术孵化器和绿建产业集聚平台,规模面积9500亩,配套及基础设施将投资250亿元;中科新经济科创园,立足中科院的前沿学术成果孵化,产业服务推动技术应用、成果转化、人才交流,将对区域经济与人口数量与质量有一个较大的拉升;数字经济与智慧物流产业园,京东、中通等都已经落户,该产业园将综合运用物联网、云计算、大数据等技术,助力先行区物流产业从传统低端仓储物流向智能运营、高效管理、资源共享、绿色环保为一体的智慧物流蝶变;还有绿地国际会展产业园,已经在如火如荼的建设中,济南新旧动能转换先行区逐渐向着一个城市总部经济区形成中。

  先行区承载着济南未来的重要功能,也成为提升省会济南首位度,带动全省高质量发展的新增长极,不止开拓城市空间,更是为未来城市提供新的城市样板,为中国之发展先行!

 

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编辑:闫晓辉

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