独家栏目《大众房谈》|济南汉峪片区“坑”坏众多知名房企

2020-07-10 11:15 作者: 来源:大众报业·大众网

  本期节目,我们来到了金科东方博翠售楼处,来聊聊关于汉峪片区发展的话题。荣幸的请到了两位业内人士来喝茶。分别是山东财经大学副教授张振勇先生和金科东方博翠的李磊经理。

  汉峪片区为何聚集了多家知名房企?

  汉峪片区位于济南市主城区东南部的贤文片区内,处在城市东西向发展的主轴上,西邻绕城高速的市级副中心,东近绕城高速公路以及进出口贸易的保税区,南依南部山区,北依高新区核心区。紧邻奥体中心、省博物馆和市政府。如此上风上水的地方,目前已经成为豪宅聚集区,在这个区域内有:金科东方博翠、泰禾济南院子、保利和光山语、龙湖舜山府、绿城玉兰花园、华皓英伦联邦等多个高端楼盘。听听这些房企的名字都是响当当的,那么为何汉峪片区如此“受宠”,成为众多的全国百强知名房企的收割机?张教授怎么看?

  张教授:首先,房产投资最重要的是地段,开发商比老百姓更懂得这一道理。众多开发商在此拿地,肯定是看中了地段。汉峪片区往西有CBD中央商务区,往南有龙奥大厦,紧邻政务中心。东边有融创文旅城,北边有齐鲁软件园,两个文旅科研中心。汉峪片区相当于在几大功能区的核心位置,地段在济南绝无仅有。第二是配套,交通配套方面有“三横一纵”的发展规划,凤凰路隧道开通后,二环南快速路相连,四通八达。包括学校配套,商务配套都非常齐全。纵观整个济南来看,有住东不住西,住南不住北的说法,汉峪片区正处于济南的东南部,符合济南人的居住习惯。

  主持人:济南汉峪片区除CBD之外,已经成为高端住宅聚集区。汉峪片区的豪宅属性应该是起缘于被载入济南土拍史册的“8.11”土拍吧。李经理在这方面应该比较了解,给大家介绍一下吧?

  李经理:2017年8月11日,济南汉峪片区14宗土地迎来成交,土拍完成意味着作为济南第一景观大道的旅游路居住地块全部结束,这次土拍采用“限最高价,竞安置房面积”的模式。当天金科地产斥28亿加2.91万方储备性安置房,一举斩获4块地,成为当中获得地块数量多的企业。除了金科,泰禾、济高控股、中垠、保利、将军控股,在当天都有斩获。

  为什么说8.11载入土拍史册,除了竞争激烈,还有就是楼面价格创了新高,楼面价达到14000元左右,有山有水,群山环抱,环境优美,自然成为房企的必争之地。因为拿地价高,开发商想要做精细,不浪费这黄金地段,所以成了高端改善楼盘聚集区。

  CBD片区配套资源触手可及

  汉峪片区自土拍之后,逐渐成为济南市改善需求首选之地,甚至超过CBD,由于CBD处在城市包围圈内,配套成熟,看起来比汉峪更加优越,但是CBD外部的自然环境与汉峪比起,还是差一些,汉峪是真正的出则繁华,入则宁静的区域,所以许多改善置业者将汉峪看做首选。请问李经理,你长期工作在这个片域,目前片区的交通、商业配套、教育、办公、医疗、休闲娱乐等情况是怎样的?

  李经理:汉峪片区作为纯居住区,没有工厂环境污染。凤凰路隧道和二环南快速路的打通可以体验到交通配套已非常成熟。包括后期地铁的规划建设,也会拉动汉峪片区的出行。教育配套方面属于高新区学校,跟山大教育集团做的九年义务教育,教育非常成熟。现在来看,商业配套略显不足,但伴随着凤凰路上的银座购物广场的营业,商业在逐渐改善。距离省立医院东院区开车10—15分钟,汉峪片区配套的济南市中医院,最快今年开始动工。

  主持人:听说这个片区内有十几所学校,金科东方博翠有配套的学校吗?

  李经理:金谷德艺学校,现在已经招生到了二年级。我们项目南边紧邻济南最大的国际托马斯学校。

  主持人:现在的汉峪已经日趋成熟,居住的人口越来越多,请张教授讲一讲,政府对汉峪的定位是怎样的?现在的汉峪发展到什么阶段?

  张教授:根据政府规划,整个汉峪片区用地面积1300多公顷,定位城市副中心,商务金融中心(商务总部中心)、创意设计、生态居住及配套服务于一体,规划居住人口15.5万人,政府是非常重视的。汉峪金谷项目未来上班族可达到十万人,达到了小县城的规模,通过产业带动了周边的发展。

  汉峪片区成为各大房企的“大坑”

  主持人:汉峪这几年的发展的确挺快的,但是据我所知,目前该区域的楼盘销售似乎并不是很理想,请问李磊经理,这附近的在售楼盘价格是多少?

  李经理:附近毛坯洋房在两万七——两万八左右,像精装产品有我们金科东方博翠和泰禾济南院子,泰禾最小面积价格在两万七——两万八,我们精装修在两万四五左右。二手房主要集中在北侧,学区房在两万六—两万七左右。

  主持人:目前这个价格,对于咱们济南人的收入水平能够承受起吗?

  张教授:从最大的群体老百姓角度来说,房价不低,对市民来说买一套房子负担很大。中国房地产的一大特点是一次性支付成本高,使用成本低。

  主持人:对于一万四的楼面价,开发商对在售价格怎么看?

  李经理:老百姓买汉峪片区在我个人看来是沾了市场的光,当时土拍行情下,多数开发商抱着三万到四万的毛坯价格预期,作为高端改善楼盘,根据供需关系来看,价格并不高。汉峪片区主打改善,像泰禾、龙湖包括我们的博翠系,都是大面积户型。在客群方面,会过滤掉像张教授说的刚毕业大学生,刚需群体。终极置业落位房产在汉峪片区是比较好的选择。由于开发商集中供货,这个片区竞争压力比较大,所以会打价格战。利润率很薄,开发商拿下这块地还是为了打口碑。

  主持人:汉峪片区的优势我们说了很多,张教授认为该片区的不利因素有哪些?

  张教授:房价市场很重要的一个因素是看人口,很不利的因素2019年山东人口流出二十万,尽管济南每年有大约七八万的人口流入,但相比其他省会城市占比并不高。近年,出台的人才招引政策博士每月1500元、硕士每月1000元的生活和租房补贴,最长3年。相对西安、武汉、南京、成都等一些城市,吸引力度还是小了些。

  主持人:受收入水平的影响,汉峪片区成为各大知名房企的“大坑”,但是从长远来说,汉峪片区未来的房价走势会是什么样呢?

  李经理:土拍全部结束,汉峪片区有稀缺价值,预测价格还是会上涨的,正如刚才所讲的出则繁华,入则宁静,可以触手可及CBD片区的各大商超。产品的稀缺性会是未来增值保值的重要因素。

  济南的豪宅发展都是围着山的资源发展起来的,从最早以开元山庄为代表的千佛山山边,占据山居资源的旅游路一直是豪宅的发展线,汉峪坐拥山居资源,成为豪宅聚集区,改善首选也属于必然。虽然目前这个区域的房价挡住了不少人的改善之梦,但是这个区域的的自然资源和人文资源的确是不可多得的区域。通过两位业内专家的讲解,相信大家对汉峪片区有了更深层次的了解。感谢两位接受我们的访谈,感谢大家观看,下次再见!

 

编辑:岳霄远