注意!这样还贷款至少省十几万利息!很多人竟然都不懂…

2018-04-26 10:57 作者: 来源:365淘房

  贷款买房,还款方式选对了,利息可以省十几万,这是真的!

  今天,一位网友问明星房博士,说自己前不久买了一套二手房,有120万的贷款,准备三五年后把房子卖掉,问选择哪种还款方式比较划算?

  很多人在买房时,可能没有考虑到还款方式这个问题,大家一贯认为,还贷款不就是每个月支出固定的金额给房贷不就行了吗?但对于买房后短期内有明确卖房计划的人来说,你可以选择一种更省利息的还款方式。

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  等额本息VS等额本金,区别在哪里?

  目前房贷还款方式有等额本金还款法和等额本息还款法两种方式。在买房过程中到底是哪一种还款方式更省钱呢?

  等额本息

  等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),即每月的还款额固定。

  等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。

  以房屋总额200万,贷款140万,基准利率4.9%为例,以等额本息的方式还贷20年的月供数据如下:

  注意:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。

  1、优点

  由于每月还款额是固定的,所以不需要面对太大的波动。方便贷款人合理规划生活支出或者进行理财,比较方便还款。

  2、缺点

  (1)等额本息贷款采用的是复合利率计算,也就是说未付的利息也要计息,前期的本金是小数额,大额本金都在后期,所以总还款中的利息款要比等额本金相对多一些。

  (2)等额本息还款方式中,在还款总额不变的前提下,前期付的利息比较多,后期剩下的基本都是本金,提前还款并不会节省太多钱。

  等额本金

  等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但随时间推移每月还款数也越来越少。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。

  以房屋总额200万,贷款140万,基准利率4.9%为例,以等额本金的方式还贷20年的月供数据如下:

  注意:在等额本金还款法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少。在一般的情况下,等额本息所支出的总利息比等额本金要多,而且贷款期限越长,利息相差越大。

  1、优点

  (1)随着还款期限的减少,等额本金还款也随之减少,后期的利息也会越来越少,还款负担逐月递减。

  (2)借款额、借款年限相同的情况下,相比较与等额本息还款法,如果选择恰当的时机提前还款的话,本金前期已经还了很多,后期随着本金的减少,可以节省大量利息支出。

  2、缺点

  等额本金还款方式比较适合收入高、还款能力比较强的购房者,这一点一定要根据自身实际经济情况来决定,不可强求,否则前期可能会很难承受这么大的还贷压力。

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  两种还款方式利息到底差了多少?

  就拿文章开头这位网友的例子来说,以商贷70万为例,贷款30年,基准利率4.9%。

  等额本息总利息金额为637431元,月供3715元;

  等额本金总利息金额为515929元,首月还款4803元,末月还款1952元;

  从利息总额的角度看,仅仅商贷70万,利息就相差12万多!

  在这里,我也想提醒各位买房人,尤其是有提前还款计划的小伙伴,不同还款方式决定了提前还贷的划算与否。

  1、等额本金还款已过三分之一或者等额本息还款已过二分之一时,此时还款已经进入到了后期,按银行利息的计算方法,如贷款年限过半,就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还完毕,剩下的房贷中绝大多数都是本金,提前还贷的意义不大。

  2、如果还款没有超过三分之一或者二分之一,即在房贷还款期限的前期,这时候提前还款比较合适,但经济压力比较大。另外要注意,如果你过早地提前还款,也许还要交罚金(大多是在一年内提前还款需交罚金,具体需咨询所贷款银行)。

  3、等额本金法与等额本息两种还款方式并没有很突出的优劣之分,无论如何银行是不可能让自己亏钱的。所以要不要提前还款还是要根据每个人的现状和需求而定,包括还款能力、资金安排,以及对于后续资金升值或是贬值的预期,仔细权衡后再做决定。

  当然,像这位网友一样,如果一开始就有提前还款的计划,那么等额本金还款法由于前期还的本金多,所以提前还款时利息的支付就小,在贷款时间相同的条件下,等额本金还款法较为合算。

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  提前还款怎么操作,要带哪些材料?

  一般办理南京购房提前还款,需要先向银行预约,具体可以咨询贷款银行相关政策。

  南京提前还款的流程:

  第一步:先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。

  第二步:向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

  第三步:按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

  第四步:借款人携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续。

  第五步:提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

  提前还款需要哪些材料?

  一、身份证原件及复印件;

  二、具备贷款账号的证明材料(包括但不限于:借款合同、对账单、还款计划单等);

  三、还款卡。

  如果有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款,在提前还贷的顺序选择上,建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款,再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款,最后才是公积金贷款。此外,对于目前有贷款,且短期内又有购房计划的,建议可先不提前还贷。

编辑:闫晓辉

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