济南楼市成交量大幅萎缩 部分开发商酝酿调价

2011-03-01 07:45 作者: 来源:山东商报

  加息、“限购令”、“国八条”、“鲁八条”,一枚又一枚的“重磅炸弹”投向房地产市场。开发商们正感受到前所未有的双重重压:一方面是宏观政策收紧,另一方面是年年递增的销售任务。几轮“空袭”之后,部分开发商已经开始酝酿调价,而更多的开发商还是在继续观望。

  2月成交量萎缩

  “政策意图已经很明显,但因为济南有大量刚性需求存在,所以我们还是在按原计划进行销售,目前没有太大变化”,昨日,在接通记者电话后,济南北部某开发商相关人士如是说。在谈及销量时,这位人士回答说,“咨询的人并没有减少。”这位人士表示,在去年不少开发商就已经预测到楼市调控会越来越紧,该楼盘于去年正式预售。“赶在‘限购令’和‘国八条’之前,我们已经和很多业主签订售楼合同,所以目前来看,政策收紧对我们确实有影响,但不是很大,在我们的承受范围之内。”

  济南一至二月楼市网签量在一定程度上印证了上述人士的说法。据了解,去年济南商品住宅网签量19000多套,而今年前两个月就有可能超过13000套。不过,这种繁荣只是表面。一位调查机构负责人表示,1月份新建商品住宅网签成交激增,与部分改善性及投资性购房者突击购房有关,属于“恐慌性”的突击网签。据他们统计,2月济南楼市的实际成交量已经大幅萎缩,同比下降30%-40%。“这种下降是真正意义上的下降”,这位人士说。

  压力、还是压力

  与成交量下降相关的是,开发商正面临前所未有的压力。“虽然对政策走势已经有预判,但每天仍是很注意政策的变化,有时候会收到同行的短信。这个时期,大家的注意力都在政策调整上。”济南本土某开发商对记者说。

  无论是“限购令”,还是“国八条”、“鲁八条”,每一条新政出台都刺激着市场的神经。在承受外压的同时,开发商身上的内压也丝毫没有减轻。记者在采访中了解到,不少开发商今年背负着动辄几十亿的销售任务,这让他们倍感压力。记者得到的一个数据是,去年济南主要开发商销售额约在380亿左右,而今年要达到约600亿左右,同比增长50%左右。与此同时,坊间传言房屋预售许可证的审批将更加严格,因此今年上半年济南约有十几个楼盘集中开盘。 对于很多开发商而言,今年上半年可能是最难熬的日子。

  价格开始松动

  重压之下,开发商的营销策略开始发生变化,原来只升不降的房价开始有回调的苗头。

  据上述本土开发商介绍,目前一些大的房地产开发商正采取相对保守的策略,收缩战线,只开发相对成熟的项目,不再轻易开发新项目,没有拿到地的企业也不急于争抢新地块。“有沉淀资金的开发商日子会好过些,可以静观其变,而有的开发商则在寻找银行以外的资金支持”。 据了解,由于从银行融资更加困难,有的开发商正在试图寻求与信托基金的合作。

  除融资渠道求变外,开发商的营销策略也在变化。“降价已经不可避免”,某房产代理商对记者说。在他看来,3月之后,价格很可能会出现松动。“据我了解,个别开发商已经开始加大打折力度,从原来的九折到现在的七折八折左右。实际上,现在整个房地产市场处在一个很微妙的状态,调价正在酝酿中。”

  信心仍然很足

  虽然政策一紧再紧,但很多开发商都不约而同的表示,“对济南楼市信心依然很足”。“总体判断是,房价会有波动,但上涨趋势不会改变”,一位开发商说。他认为,楼市调控主要抑制的是投资和投机性需求,济南虽然是山东省省会,但不同于一线城市,在房地产市场上仍属于二线甚至是三线城市,刚性需求大量存在。

  而山东大学房地产研究中心主任李铁岗则认为,“国八条”等一系列宏观调控政策,主要是剥离住宅的投资属性,抑制投资、投机冲动,还原居住的基本功能,从而干预房地产市场价格成交走向,其对市场成交量的影响将会逐渐显现。

  “日子比以前难过了”

  房屋代理行业面临洗牌

  作为整个房地产行业中的一环,房地产代理商与开发商正日益紧密,在楼房销售中发挥的作用越来越大。在开发商感受到调控压力的同时,房地产代理商亦感同身受。

  “最近经常和客户、同行进行交流,关注市场上的每一个变化”,世联怡高济南总经理朱江说。作为省内知名地产代理机构的负责人,朱江坦言“压力不可避免,销售难度更大”。

  一方面朱江认为,政策调控会将一线城市的需求被驱赶到二三线城市,对住宅投资的需求将被驱赶到商业地产上,而且济南市的供应量一直不足,市场规模狭小,供需矛盾今年看不到根本解决的可能,市场依然会在一段时期后爆发;另一方面,世联怡高也在想办法应对目前的状况。“首先要考虑的定价政策,现在必须要制定更加务实的销售政策,争取让开发商要来更大让利空间,与此同时,营销要更有效率,尝试利用各种新的促销手段,加强与客户的沟通,更细致的了解他们的需求。”在目前这种状况下,朱江认为,行业洗牌不可避免。

  与大代理商相比,处于温饱线上的小公司遇到的麻烦则更大。因为在宏观政策收紧之前,房地产市场一片繁荣,小公司“不愁吃喝”,而现在,已经有人开始担心“没米下锅”。葛刚是其中之一 。葛刚开了一家代理公司,主要做代理和二手房中介业务。

  葛刚坦言,日子比以前难过多了,虽然他手里还有代理业务,但主要是去年夏天之前的合同,还有一些是靠私人关系拉到的代理业务。在当下,葛刚最希望与更大的开发商合作,因为大开发商的项目有知名度,市场更认可,在市场不好的情况下收益有保证,风险比较小。但这往往一厢情愿,大开发商往往并不青睐小公司,或者在资金和人才等方面提出种种严格的条件。而这恰恰是小公司的短板。在楼市调控日紧的情况下,开发商显然越来越多的倾向于选择品牌代理公司合作,因为后者往往可以提供从规划、产品、销售等各个环节的服务。“靠朋友关系拿代理业不容易了,市场好的时候没问题,市场不好的时候人家也得考虑自己企业的实际利益。考虑到自身的实力,我也不好意思再跟人家要。”葛刚说。

  不过,葛刚认为自己的公司并不是没有机会,他的目标是商业地产。“这轮调控主要是针对住宅市场,对商业地产并没有影响。从市场情况看,商业地产依然非常火爆,我准备多在这方面下点功夫。”葛刚说他正在考察长清一个旅游地产项目,如果能拿下来,将是一笔不小的收入。

  葛刚并不认为小代理公司没有生存空间,他表示为了避开同大公司的竞争,很多小公司已经开始细分市场,把业务做到郊区甚至县城,更专注于某一类市场,而不是在吃住宅市场的“大锅饭”。

  房屋中介

  “转行”租房业务

  采访王芳的时候,她刚接完一个客户的咨询电话。王芳是一家民营地产经纪公司的置业顾问。元旦之后,几乎每天都有客户打电话咨询她政策的变化。“大家的问题主要集中在一套房、二套房如何界定,以及社保如何认定的上,说实在的,有些政策我们自己也琢磨的不是很清楚,只能是同行和同行之间的交流,看别人怎么做我们也跟着做。要不就问相关主管部门。”

  王芳说,自己目前最主要的工作就是向前来咨询的客人解释相关政策。“虽然每天电话不断,但咨询的居多,在很多东西都不确定的情况下,很多人都在观望”。最近一段时间,小芳已经用电话和短信通知自己的客户,建议他们加快成交速度。“反应不一样,有些对后市不看好的卖家把合同签了,有些人认为调控以后,二手房更金贵,觉得房价还会涨,反而沉住气不准备卖了。”

  很快,“不确定的”变为“确定”了。2月23日,离上次出台限购政策仅仅过了一个月,济南市房产限购政策再次收紧,要求,一定时期内从严执行国家住房限购政策,对已有1套住房的本市户籍居民家庭等相关购房者限购1套住房。与1月“限购令”不同的是,这次限购1套住房不但包括新建商品住房,也将二手住房纳入限购范围。

  省城一家大型二手房中介的负责人认为,新政策将二手房纳入限购范围,对不少中介来说不是“好消息”,原来以为不在限购之列的二手房将迎来繁荣交易的预测成为泡影,严格的限购政策执行后会带来购房需求的减少,而随之二手房的成交量会有一定的下滑。传统的淡季,加上“新国八条”效应显现,开始对二手市场形成冲击。

  王芳认同这种观点,“目前后备房源已经不足,好卖的二手房越来越少,大家的工作积极性开始下降,最近七八天,一个单也没签。按老板的要求,我们现在常常在各大网站发布租赁消息,虽然收入远不及二手房买卖,但总比没活干好”。据了解,相比二手房交易市场,随着节后租赁需求的陆续释放,租赁市场相对活跃的状态一直延续。

  低价楼盘受追捧

  西部一楼盘“开盘即清盘”

  在房地产调控收紧的大背景下,一些新开楼盘已经开始采取低价策略。上周六,省城西部一楼盘推出的300多套中小户型房源遭到近千人抢购。6500元的均价是吸引购房者最重要的因素。业内人士分析,随着省城加强版限购令的深入,部分开发商很有可能会转变方向,适时调整产品结构,转向更多总价较低的中小户型项目。

  2月26日上午,该楼盘接待中心的销售现场已经是人山人海,逾千位购房者等待进入选房区选房。上午9点至12点,所推300余套房源遭近500组客户疯抢,短短2小时即告售罄。而据置业顾问介绍,此次开盘的楼盘只有300多套,户型主要以85平米—95平米左右的两室两厅为主,也有90多套三室两厅的户型,面积在110平米左右。开盘均价为6500元。

  记者在采访中了解到,该楼盘以小户型为主,主力户型是86平米两居。社区还特别为业主规划一站式商业综合体,涵盖社区商业街、餐饮美食街、休闲娱乐中心、大型购物超市、果蔬市场等商业配套设施。一位购房者表示,90平米左右的两居室是他最喜欢的户型。“性价比高,即使在加息之后,每月还款仍然在我们的承受范围之内。”

  除此之外,西部巨大的发展空间也是购房者到西部买楼的重要原因。据了解,济南西进战略正全面实施,政府将斥巨资打造西部新城,西部新城城市建设加速。京沪高铁6月贯通,商务、文化、会展三中心繁华在即,西客站商圈将跃升济南新商圈。因此,很多购房者认为西部楼盘未来将有巨大的升值空间。

编辑:闫晓辉

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