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济南限购解读:这些问题一定要搞清楚

2017-04-21 09:28 作者: 来源:生活日报

我们的记者多路出击,为大家做出更进一步的楼市新政解读。

  4月19日,济南史上最严的楼市调控政策出台,瞬间引发各方高度关注,快告诉小编,在上面那些表情包中,你的心情对应哪一幅?是跑赢了政策之后的狂喜,是无力购房的一万点心理打击,还是在等待中失去了安家盼望的一脸心酸,又或者是对未来的各种恐惧?20日,新政实施的首日,我们的记者多路出击,为大家做出更进一步的楼市新政解读。

  这些疑问我们帮您问了

  外地有房贷记录,首次在济南买房,到底怎么算?此前的高溢价土地,今后必须现房才能卖吗?章丘限购了,到哪儿开限购证明去……本报记者采访了解相关政府部门,逐一给出权威解释。

  下面是举例说明时间,您可以根据自己的情况对号入座——

  外地有过房贷记录,在济首次买房咋算?

  济南市民齐先生:5年前在泰安贷款买过一次房子,去年初户口迁到了济南,泰安的房子也卖掉了,全家名下一套房也没有。现在准备在济南贷款买房,首付比例是执行二套房还是首套房?

  按照最新的调控政策,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

  齐先生拥有济南户口,名下没有房子,此前在外地的住房贷款记录,再申请房贷是否算二套房呢?

  据悉,贷款人在全国范围内的贷款记录都会存到人民银行的系统里,济南的银行怎么认定?假如齐先生此前有过两次房贷,是不是就停贷了?驻济各大银行暂时尚未出台落地政策,这些问题还需要等待时日,才有答案。

  卖房得下证满两年,从啥时候开始算?

  济南楼市新政首次提出限售,限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有的市民甚至中介经纪人认为,下证不满两年的房子就没法卖,那么是不是说,现在买房必须买下证满2年的,也就免增值税的房源?

  举个例子,市民甲要在2017年4月20日买一套市民乙的二手房,这套房的下证时间是不是要再2015年4月20日之前才可以?济南市相关职能部门给出的权威解释是,并非如此。

  要完整理解这一规定,下证满2年才能交易,有两个要件:一是在限购区域内,二是本通知施行之日起购买的。

  也就是说,甲买了之后必须持有2年才能再次出售。而在买的时候不管卖家乙的房产证已经下了多久,这跟持有不满两年征收5.6%的增值税不是一个概念。即便乙的房产证是2017年4月19日刚颁发的,4月20日也能卖,只不过是甲再卖的时候,要等下证满2年。

  去章丘长清买房,到哪儿开证明?

  准备在章丘买房的王女士提出,原来章丘不限购,房子随便买,现在肯定也要像主城区一样,先开限购证明。那么,这个限购证明到哪儿开呢?

  记者了解到,济南市房管局暂时不能为章丘开具限购证明。章丘刚刚撤市划区,房产档案信息尚未与济南联网,因此开不出限购证明。同样,章丘的房产管理部门也无法开具这个证明。长清划区多年,一直是统一管理,因此开限购证明没有什么问题。

  这还需要进一步出台相关的措施,调整系统,想去章丘购房的市民,建议再等等。新房的网签系统原来就是全市统一管理,因此不存在联网的问题,主要是存量房即二手房的信息共享有待解决。

  去年高溢价土地,得是现房才能卖?

  升级版的限购政策明确提出,引导企业理性竞价。

  首次规定结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

  设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

  去年,济南屡屡出现高溢价土地,比如荣盛地产在郭店拍下的一块土地溢价率高达719%,万科在张马屯拿的土地溢价率超过340%,中垠地产在徐家庄竞得的土地也是溢价265%……这些土地开发成商品房对外销售时,全部是在4月20日之后。难道都得按新政策,现房销售?

  济南市建委的相关人士表示,这一新规是看项目拍地时间,而不是看楼盘销售时间,也就是今年4月20日之后拍地的新项目,才执行新规。

  政策突然升级后的众生相

  4月20日是新政实施的首日,房产大厅人满为患,堪称爆棚;售楼处为了应对新政也是搞得一地鸡毛;公积金贷款新政紧跟着出现让老百姓有点 脑子不够用了;不同类型的购房者也面临新政对钱袋子的拷问……

  售楼处“一地鸡毛”

  济南一家楼盘的销售负责人陈先生告诉记者,从19日晚上政策出台到20日上午政策执行首日,他们几乎一刻没闲着。

  “快崩溃了,我们还攒了一堆等待网签的客户呢!网签系统近期三天两头登录不上。突然出台新的限购政策了,很多客户本来是按首套房交的首付款,现在按照新政策就得按二套房来交,而且利率上浮1.1倍,公积金用过2次的就不让再贷了。客户是各种闹啊,电话都打爆了。能有什么办法呢?”

  “一只脚已经迈进门了,突然关闭大门,挤住了不少人。要么让客户追加首付款,要么退房。”陈先生感到棘手的是,有的购房者无力追加首付,又不肯退房,特别是买房为了上学的,怨气不小。

  陈先生表示,跟他们合作的银行虽然还没有接到最新通知,但根据之前的限购限贷政策经验,银行基本上都是卡网签时间,极有可能是4月20日之前网签的执行原政策,此后网签的执行新政策。

  与此同时,济南市相关部门明确表示,济南此次政策调整,以网签时间为准,不设缓冲带。

  补充说明:公积金贷款新政卡网签时间

  4月20日,济南住房公积金管理中心出台实施细则,公积金贷款新政执行以网签时间为准,20日零时之前网签的按原政策,此后网签的执行新政策。

  公积金贷款新政规定,本市户籍缴存职工、无住房且无住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录,申请公积金贷款的视为首套房贷款。首套房公积金贷款政策不变。

  本市户籍缴存职工家庭已拥有一套住房或虽无住房但有住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,最低首付比例提高至60%,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

  暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

  非本市户籍家庭购买住房,公积金贷款最低首付比例提高至60%。

  公积金贷款相关政策以商品住宅网签时间为准,2017年4月20日零时前签订的按原政策执行,2017年4月20日零时后签订的按本细则执行。

  同时,自2017年4月20日开始取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

  二手房业主:扎堆网签挤爆房产大厅

  20日,在经七路的房产交易大厅再次爆棚,大量买卖二手房的市民前来咨询办理网签。玻璃门的出口位置基本呈现只进不出状态。下午2点多,就有市民排到了700多号。

  “我下午两点多取的号,但已经排到了731名。”一名前来办理网签的二手房业主称,现在他前面显示还有438人。

  据了解,二手房交易跟新房不同,通常是先办完银行贷款审批,再网签,扎堆来网签的市民基本上房贷已经获批,不受新政策影响,但由于担心再有政策变动,抱着“早签早利索”的心态。

  置业顾问:两次撞上“限购”喊“倒霉

  19日晚的“限购”政策出台,堤口路某楼盘的一座楼连续两次撞上了“限购”。

  去年12月时,该楼盘3号楼因未建设到12层不符合“限购”开盘要求,而无法取得预售证,导致过一次开盘失败。在今年4月1日,该3号楼再次开盘,正在审核资料并申请网签时,结果正好遇到了19日晚的“限购”政策。

  崔先生就是该楼盘的置业顾问,他手中十几个客户中,确实有将近三分之一并不属于首套房,当时这部分业主基本都是付的三成首付。具体受限的业主人数会尽快统计出来,“不少人还在找亲戚、朋友凑够六成首付”。

  不同类型购房者体会各种酸爽

  牛先生:卖掉小房等着换大房子

  无力承担6成首付,要重新租房住

  在济南工作多年的牛先生,看上了同一小区一套127平米的大房子。为了购买这套大房子,牛先生在上周将小房子卖掉,凑够了近50万的首付后,打算在最近跟这套“新房”的房主签订购房合同。但随之而来的限购政策让牛先生措手不及。

  “政策出来后,首付一下子提高到了60%,这套总价160万的房子,光首付就得将近100万,根本就买不起了。”牛先生说,“幸亏也没跟房主签合同,要不然还得付违约金。”

  原有的房子卖掉后,“新房”的首付款又无力承担,无奈之下,牛先生如今只能租房子住。“真是掉在了大‘坑’里啊。”他后悔不该在上周将自己的唯一一套房产卖掉。

  吴先生:在济南工作的外地人

  楼盘延迟开盘,首付从2成到6成

  在济南工作近4年的吴先生,去年8月份在济南华山附近相中了某楼盘,随后便交了认筹款等待该楼盘的开盘。

  但去年10月份济南出台限购政策后,该楼盘开盘计划向后推迟。最近才确定了是在6月底开。

  等待期间,作为非济南市户籍的吴先生,其购房房屋的首付比例也从2成涨到了3成,楼盘的预售价格则涨到了每平1.2万到1.6万平米。

  19日的新政出来后,吴先再受打击,“我户口在外地,按照最新的限购政策,我购买首套房需要60%的首付比例,我就算购买最小的户型,也得至少需要72万的首付,再想要购买这套房子真的是太难了,没办法。”

  没有市区购房资格的小两口:

  只等章丘某楼盘开盘,却迎来限购

  王先生大学毕业后,换了多份工作后开始自己创业。自去年底打算买房的他,由于非济南市户籍加上没有交够2年的社保,便打算现在章丘购买一套房产。

  “这不是准备结婚嘛,我跟我女朋友都没有在市区购房的资格,就想着在长清或在章丘买一套当婚房,这两个区不限购不是?”王先生说,“最近相中了章丘一个楼盘,置业顾问跟我说5月份就能够开盘,我们这一直等着呢!”

  但19日济南出台的最新限购政策,却让王先生购房的计划落空。“我能说什么呢?现在这两个区也限购了,难不成我真的要到济阳和商河买房子去?算了吧,回老家买吧!”

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编辑:闫晓辉