新东站土拍在即 高价地翡丽公馆卖的怎么样?

2017-11-30 10:09 作者: 来源:大众网

  12月1日,也就是明天,济南新东站片区土拍大战即将上演,该片区受房企关注度较高,不排除出现“片区新地王”的可能。在人们关注新地块土拍的同时,去年该片区土拍的高价地卖的怎么样?近日,记者前往新东站片区进行踩盘发现,同样的地段,拿地成本较低的天鸿万象新天、新城香溢澜庭等项目炙手可热,而拿地成本较高的翡丽公馆去化速度相比则要慢得多。

  高地价带来高房价,翡丽公馆成片区高房价“带头楼盘”

  去年12月,济南工业北组团地块被世茂、保利、新城三家地产公司以18.2057亿元的价格竞得,组团内地块溢价166%,楼面价最高为10024元/平米。其中,商业地块楼面价为4978元/平米,住宅楼面价分别为10024元/平米和9959元/平米。今年7月份,三家开发商公布项目案名为翡丽公馆。目前,该组团地块中的其中一宗住宅地块已经于10月份下旬开始销售,首开去化率90%,均价在18000元/平米左右。

  翡丽公馆首次开盘九成的去化率,虽然与同期开盘的绿地城、万科龙湖城市之光等其他楼盘动辄100%的去化率相比稍微有些许差距,但在工业北路同期在售楼盘价格在13000元/平米的竞争情形下,也算较为理想。

  一个不争的事实是,随着翡丽公馆的开盘,工业北路的房价将会被带动升高了。

  位于翡丽公馆东侧的天鸿万象新天项目最近一次开盘是在今年8月份,由于政府限价,当时的价格约13000元/平米,目前已经没有房源在售。不过,据透露,明年,预计该项目将开发精装修产品,价格也将随之提高。

  与翡丽公馆相隔不远的新城·香溢澜庭最近一次开盘是在11月5日,受制于限价政策,成交均价不足13000元/平米。后期该项目的产品是不是还能以13000元的价格成交,也是未知数。据可靠消息,明年开始,该项目也将开始加推精装房源,预计价格在16000元/平米以上。

  翡丽公馆置业顾问告诉大众网记者,下周,2号楼将进行开盘,预计价格在21000元/平米左右,比首次开盘价格有所提高。

  同样是精装产品,与翡丽公馆仅有一路之隔的恒大城三期价格约18000元/平米。翡丽公馆的房价越来越高,能否被市场接受和认可,还有待开盘数据的验证。

  高地价拿地的翡丽公馆以精装修来紧贴区域“限价”,寻求利润空间,似乎可以被理解。而早已低价拿地的天鸿万象新天、新城香溢澜庭等项目如果明年真的以精装修产品来规避限价,寻求更高利润,翡丽公馆的价格“示范”作用或不可排除。

翡丽公馆
翡丽公馆沙盘图

  购房者承受能力有限,高价地块的销售周期或拉长

  翡丽公馆置业顾问告诉记者,下周2号楼加推之后,年前不会再加推新品,一来今年的任务已经完成,二来明年可以以更高的价格出售。项目的另外一宗住宅地块尚未具体设计规划出来,但预计也将是高端产品,价格也会更高。

  在新东站片区,购房者能够接受的住宅价格是多少?

  记者调查发现,在新东站片区,如果价格相差达到5000元/平米,销售情况就会截然不同。该区域13000元/平米的价格基本都会开盘告罄,18000元/平米的价格,去化速度就会降低许多。从10月22日开盘至今,即使CALL客电话不断,还有链家等销售渠道辅助,翡丽公馆也一直有房源可售,而不像同区域其他楼盘开盘时的一房难求。

  近两个月以来,济南楼盘开盘售罄的比例明显降低。

  有业内认为,一方面是近两年的楼市火爆状态已经将购买力消化的差不多了;另一方面,房价越来越高,已经开始超过购房者的承受能力。

  从昔日“地王”项目的市场表现来看,其入市后的高售价要接受市场考验,推销产品要更加花费心思,要做得比同区域其他项目更有特色才有出路。而且,毕竟高端需求有限,销售压力也较大,高地价项目的销售周期或拉长也就显得正常了。

  新东站片区未来前景看好

  粗略统计,新东站片区的居住用地可达1.5万亩。因为该区域控规还在编制阶段,尚未形成具体的供地计划。目前,新东站片区整体配套还不够成熟,房地产项目主要以刚需产品为主,缺乏精品项目。

  可以确定的是,新东站片区的未来市场发展前景还是被看好的。

  坐拥济南东部重要的交通枢纽,站区集石济、济青、城际铁路、轨道等多种交通于一体,交通便利;济钢、山塑、球墨铸铁厂等新东站片区的老工业企业已经基本停产或者搬迁;新东站片区将建设占地千亩的白泉湿地公园,同时还将建设白泉-华山景观廊道……

  在近日召开的济南新东站片区规划建设座谈会上,不少开发企业表达了对于区域的信心和投资的愿望。

  相信随着越来越多开发商的入驻,片区未来将会有更好的产品呈现。

  相关阅读:去年50宗地王项目仅7个开盘,仅4个实现了"保本"销售

  2016年,国内楼市火爆地王频出,全年产生300多宗单价、总价地王,如今这些地王现状如何?热门城市50个典型地王项目统计数据显示,目前50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工。

  业内人士认为,限价是地王项目入市放缓的主要原因。而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”,盈利空间有限,仅有4个项目实现了“保本”销售,并且多数项目去化表现平平。通常刚需盘10—12个月、高端盘1年—1年半的开盘周期都是正常范围,而有关政策规定,拿地超过两年未动工就算违规,确实有些地王项目已经接近违规了。

  尚未开工的14宗“地王”中,仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于平整地块而言开发周期较长,而多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。因为这些地王项目所在城市是今年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

  对于29宗已开工未开盘项目多数选择延迟入市的原因,业内认为,除了政府区域“限价”政策对房企即将入市的地王项目冲击不小外,部分地王项目“面粉贵于面包”本身溢价空间有限,以及融资门槛提升、限购限贷等调控政策影响房企资金回笼速度等也是延缓入市的原因。

编辑:闫晓辉

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