土拍降温,房价滞涨,楼盘供应“撞车”,章丘楼市进入调整期

2018-06-01 09:38 作者:闫晓辉 来源:大众网

  “今年市场不太好过,我们的项目暂时还没确定开盘时间,价格也要看市场的接受度再定价……”5月29日,在章丘绣水大街附近某楼盘的项目工作人员告诉记者。

  随着越来越多前期拿地的项目逐渐进入销售环节,章丘楼市进入了供应充足阶段。土地拍卖市场降温,新开发楼盘密集上市,售楼处开到济南市区寻找客户……曾经火爆一时的章丘楼市,进入2018年,开发商的日子“不好过”了。

  土拍降温,开发商变得理性了

  5月24日,章丘17宗地迎来成交,此次土拍并没有激起太大的水花,多宗土地以底价成交,个别地块溢价成交。其中,10宗住宅地块中,7宗土地以起始价成交,3宗土地进入竞价环节,分别被世茂、中康和鑫苑摘得,楼面价在4600-5500元/平米之间。

  与2017年300回合拍地鏖战的激烈抢地局面相比,5月份的章丘土拍显得理性了很多。当天最抢手的一宗居住用地竞价16轮,却已经是2018年以来土地出让中竞价次数的最高纪录。

  今年2月份以来,章丘土地市场保持了较高的供应频次,从上半年的四次土地成交情况来看,只有2月份和5月份的土拍中出现了竞价,竞价轮数最高16轮,最低仅2轮。这与2017年章丘火热的土拍市场反差较大,底价和相对低价成交似乎已经成为上半年章丘土地市场的主流。

  章丘土地市场真的降温了吗?业内人士认为,在济南出台楼市调控新政,章丘和长清一并纳入限购区域后,开发商对土地的需求变得更加理性。一方面,上半年的章丘楼市价格相对稳定,土地价格也保持了理性和稳定。另一方面,济南执行挂牌土地实行最高限价,溢价率超过150%现房限售。调控之下,房地产开发企业的资金压力较大,因此对土地购置更趋理性。

  新盘进入密集供应期,购买主力下沉至本地市民

  在章丘土地市场回归理性的同时,章丘的新房市场也迎来了前所未有的竞争局面。

  粗略统计,目前,章丘的在售楼盘包括章丘鲁能公馆、新城和昌·湖畔樾山、济南中麓府、中国中铁·诺德名城、中骏·柏景湾等10余家楼盘。此外,今年下半年,预计还将有黄金生态城、玖珑府、书香华府等纯新盘入市。

  从目前章丘的房价来看,主城区的新房毛坯房价格在10000元/平米以内,精装新房房源的价格在13000元/平米以内。

  “现在一万多的房价,对我们章丘本地人来说太高了,很多人已经买不起了。而且该买房子的也基本都已经买了,估计没那么多需求了。”章丘市民王女士告诉记者。

  上述“吐槽”也得到了卖方的印证。章丘主城区一楼盘策划人员告诉记者。“房价卖5000元的时候,一个楼盘一个月卖50套房子很轻松,但今年房价上来后,房子明显不好卖了,我们也在等合适的开盘机会,定价也要看最近的市场反应。”

  从事房地产行业10余年的业内人士郭先生认为,这两年,章丘在经历了房价由均价5000元/平米向12000元/平米的跳跃式增长以后,市场已然透支过度,已经进入平台期。尤其是章丘被限购以后,来自济南市区的投资者被过滤出局,市场供应却在持续增加,章丘本地市场难免要保持一段时间的高位盘整和市场消化期。

  为了更快消化存量新房,章丘西部、离济南主城区更近的楼盘试图通过多个渠道来招揽济南城区客源。“月底大冲刺、推出六套特价房……6月1日起全面涨价,最后一次特价房……”充满套路的中介营销模式,在朋友圈等传播渠道频频出现。

  “目前章丘主城区的客户来源中,来投资的济南市区市民占10%左右。绣源河周边的楼盘客源中,济南市区的市民投资比例在20%-30%左右,章丘的房子消化还是要靠本地市民”。章丘绣水大街一楼盘置业顾问告诉记者。

  2018年,章丘区计划拆迁30个村庄,涉及约17149户,拆迁面积约 375万平方米 ,涉及明水、双山、圣井、埠村、枣园5个镇街。而根据5月30日的最新报道,章丘又有五个村被冻结。预计随着棚改范围的扩大,大批的拆迁户入市将为章丘房地产市场持续提供购买力。

  市场降温,变相优惠增多,有开发商在济南市区设售楼处拓展客户

  进入平稳期之后,章丘在售楼盘的优惠政策变得多了起来。

  4月份开始,位于主城区双山大街的龙泉壹号推出了优惠活动,买房送车位及储藏室,可谓力度空前。

  位于双山西路的“老盘”山水泉城从今年2月份开始也一直在搞优惠活动。全款95折,按揭96折;内部团购优惠活动,每平方米可以优惠1000元左右;均价12000元,全款97折优惠。

  位于双山街道的另一家老牌楼盘、中铁诺德名城直接把售楼处开到了济南市高新区,招揽济南市区的潜力客户。“我准备买诺德名城的房子,原因一是跟济南市区相比,章丘的房价相对便宜,另外孩子马上中考了,考虑让孩子考高中时,选择知名度较高的章丘四中,这也是在章丘买房的主要原因。”济南市民齐先生告诉记者。

  合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明认为,在土地资源整体趋紧、济南城市人口不断扩容、城市基础设施水平持续提高等因素的推动下,长期来看,整体土地价值是逐步走高的,房价也会呈现出阶梯式波浪形上涨。2017年,章丘撤市设区带来的短期效应和市中心土地供应不足导致的开发商外溢,迅速集中地形成了章丘区在较高价格水平上的较大规模的土地成交。今年开始,章丘市场的新房源集中入市,但是客户结构变化和提升节奏没有供应端快,在客观上形成了短期的市场压力。不过,从济南城市发展的趋势上看,以章丘市场为代表的新区市场,将成为承接济南老的市内五区成为房地产主要供应来源。从房地产行业发展的长周期来看,短期压力虽然存在,市场长期还是看好的。

编辑:闫晓辉

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