济南土地市场:供应渐稳 出让渐活

2018-07-12 14:32 作者: 来源:中国房地产报

   作为省会城市,山东省济南市的房地产市场颇受关注。

  住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,济南便在先行开展治理房地产市场乱象专项行动的城市之列。

  土地市场对于房地产市场的影响可谓深远。2018年上半年已过,回望济南土地市场,1月、2月和5月、6月土地市场火爆,而3月、4月无土地供应、成交。

  据中国建设报·中国房地产了解,仅上半年前两个月,济南土地出让揽金超过250亿元,占上半年总成交额7成以上。

  总体来看,今年上半年,济南土地市场底价成交占比较高,溢价走低,成交呈现东热西冷现象,政府通过设定自持租赁地块、限房价、竞配基础设施或公益设施等措施引导市场合理化,市场整体处于平稳状态。多数房企底价拿地,集中布局区域发展。随着国家调控深入、城市调控细化,土地市场也理性回归,维持平稳状态。

  土地市场供应充足 维持稳健发展

 

  2018年上半年房地产调控力度加紧,一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点建立健全长效机制。

  2018年《政府工作报告》强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。5月,住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

  截至6月底,已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,多城落实地方主体责任,进一步促进房地产市场平稳健康发展。克而瑞研究报告指出,今年上半年全国土地市场呈现量价齐跌的趋势,溢价率继续下降,土地市场降温明显。

  在楼市调控重压之下,济南土地市场今年上半年呈现先扬后抑态势,土地供应量和成交量同比均呈现上升趋势。一二月份市场出让大量土地,华润、海尔、中海等竞得,三四月份未有土地出让,五六月份土地市场呈现回温态势,最终以融创的68亿元的成交额为上半年画上句号。

  从区域分布来看,整体土地市场供应量、成交量呈现东多西少的姿态,主要集中在历下区、历城区和章丘区,据业内估计,今年下半年济南土地市场将维持平稳状态。

  “6·30”政策是济南土地拍卖市场的分水岭。2016年6月30日,济南取消土地“唯一熟化人”政策,土地市场开启了竞争模式,高价地频现,土地拍卖溢价率越来越高,楼面地价被一次次刷新。

  随之政府出台提高土地出让金首付比例、要求开发商参与土地拍卖的资金必须为自有资金等配套政策,稳定市场,土地市场门槛进一步抬高。2017年上半年至今,济南土地市场渐趋理性,楼面价呈现回落趋势。同时,大部分地块以底价成交,溢价率逐渐递减,也从侧面说明了当前地房地产调控政策对土地供应价价格的影响效果。

  2018年上半年,济南土地市场规模保持平稳。中国指数研究报告指出,全国二线城市土地市场供需两旺,助推土地出让金上涨超过3成。

  中国建设报·中国房地产了解到,2018年上半年,济南供应土地面积436.9万平方米,同比增加47%,环比下降7%;成交总价480亿元,同比增加约99%,环比下降36%。

  据了解,从土地溢价率来看,今年上半年底价成交的土地占比达65%,溢价率超过50%的土地仅有3幅。山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海表示,土地市场供求相对平衡,市场保持健康平稳发展。

  土地市场成交量同比上升,在土地拍卖中依然有流拍现象。2018年1月10日,济南长清区首拍中东王村城中村改造一期开发用地,起始价在13.2亿元,要求竞得人需出资约9000万元建设36班完全小学,须无偿代建凤凰路东侧文昌山公园一处,费用约2亿元,并先于住宅项目一期竣工前3个月交付使用,因为无人竞买,最终流拍。但流拍的长清土地在一个月后,经过开发商激烈的48轮竞价,最终18亿元成交,溢价率36%,土地拍卖楼面价6663元,创下了长清土地拍卖楼面价的新高。土拍市场的理性化时代逐渐到来。

  出让条件多宗“最” 促进理性拿地

  随着新旧动能转换的推进以及整体发展规划,济南土地市场精准供地,以多元化出让条件、多措并举配套城市发展,平抑土地市场。

  习近平总书记在山东考察时强调,切实把新发展理念落到实处,不断取得高质量发展新成就,不断增强经济社会发展创新力,更好满足人民日益增长的美好生活需要。

  与此同时,2018年济南市人民政府《政府工作报告》指出,积极推进产业转型升级,加快推动新旧动能转换;强力抓好棚改旧改,加大保障性住房供给力度,强力抓好城市更新。与城市更新相配套的土地出让方式有了新的实现方式,变得精细化、具体化。

  “从今年底价成交的土地来看,大部分土地附加了相关产业发展的条件和产业合作。”孙大海认为,济南市正在大力优化营商环境,不再单纯地关注短期的土地收益,更加看重土地带来的长期的产业附加价值和附加产业能够为济南城市未来发展注入的多元化因素。

  济南在2018年土地拍卖中首次试水自持租赁地块,不仅是土地出让方式的调整,更对开发商提出了高要求,遏制了非理性拿地,这背后也体现了政府调控地价和房价的决心。济南首块自持租赁住宅用地于1月26日拍出,该地块要求竞得开发商全部住宅商品房自持70年产权,并优先租赁给驻区企业职工。

  2月济南推出了首宗“限价地块”,这是位于长清的一宗居住用地,该地块要求宗地内商品房源销售价格不高于11000 元/平方米,经过35轮竞拍,成交总价5.85亿元,溢价率58.11%。根据出让条件,竞得开发商还要配建一所幼儿园。长清区6月房价均价大约9942元/平方米,接近此次限价地块的住宅限价,因此如果2年后该地块住宅上市,限价11000元/平方米或将有效抑制周边住宅价格非理性上涨。

  “土地市场没有真正下行,可以看出,地方政府在把控土地价格方面,有新的表现和动作的。‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位也会带来房企拿地的低调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,未来也会看到,租赁用地等方面预计竞拍的频率也会增加。2018年《政府工作报告》提出,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

  孙大海认为应研究推行竞“自持面积”作为“保障用房”、“共有产权房”的租赁住房用地的拍卖方式,对城市不同区域房地产市场进行针对性的调控和指导,加快城市快速发展区域的土地供应节奏并逐步实现土地供应和项目数量、面积、户型的合理匹配。

  大型房企底价“买大” 集中区域发展

 

  除了土地出让方式的变化外,上半年土地市场呈现大型房企底价拿地、中小型房企溢价补仓的局面。今年上半年,大型房企集中性批量拿地,华润、融创、济南历下控股分别为土地成交金额前3名,多以底价成交,对于雅居乐、济南城投、山东绿地泉控股集团股份有限公司等房企经过多轮竞拍,夺得市场份额,以溢价补仓小货量。

  华润置地成为济南上半年土地市场最大赢家,以96.47亿元的底价夺得兴隆片区6宗地,总计土地面积55万平方米,包括5宗居住用地和1宗商务金融用地,住宅楼面价约13000元/平方米。时隔一年以后,华润再度收获济南商业用地。目前华润在济南已运作的商业项目包括万象城及万象天地,而此前拿下的历下区CBD地块已计划打造万象天地文化综合体项目,华润从东进到南拓,布局济南的商业地图。

  融创继续扩大济南土地储备,以58.17亿元成交额成为上半年第二赢家,为上半年土地拍卖划上句号。融创揽下济南历城潘田片区出让13宗万达城二期用地,其中包括11宗土地捆绑出让。据悉,出让地块将用作商业商务、娱乐康体、公园绿地和居住用途等。此次济南拿地是融创收购13个万达文化旅游项目91%股权后的项目进展。

  除了大规模底价拿地,中小型房企溢价补仓,溢价率在2%~70%之间。根据世联资料,经过35轮竞价,济南高新智慧谷投资置业有限公司以溢价率58.11%竞得62852平方米土地;济南城投置业58.66%竞得16398 平方米土地;历经48轮竞拍,济南西城投资开发以溢价率36.23%竞得117453 平方米土地;山东绿地泉以溢价率17.86%竞得60238 平方米土地。经过82轮竞拍,雅居乐地产开发有限公司 64.68%竞得69495 平方米土地,成为上半年溢价率最高的地块。

  孙大海认为,随着市场供地节奏平稳,土地竞拍的监管和规范性进一步加强,企业竞拍门槛进一步提高,企业的土地获取和竞拍愈加理性。在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下,进一步探索研究并尝试租赁住房用地的供地模式和方式、通过控地价来控房价以及警惕土地市场的过热反弹仍然是未来调控的走势和方向。

  严跃进认为,随着济南市场未来区位优势增加,必然会带来很多新的机会,所以房企当前布局济南积极性增大。

编辑:闫晓辉

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