别墅紧挨小高层?居住体验欠佳?济南高端盘流行“高低配”

2018-11-02 16:49 作者: 来源:齐鲁晚报

   近期,济南楼市改善和高端产品频现,别墅、联排、叠拼等项目大量入市。在高地价影响下,不少开发商采用了“拉高拍低”的形式布局产品,别墅叠拼搭配高层、小高层,以便快速回笼资金及获得利润。不过这也导致了一些产品布局“局促”,高端产品居住体验不佳,购房者在选择时也需要学会取舍。

  别墅紧挨小高层,楼盘流行“高低配”

  近期,济南高端盘集中入市,近日,记者走访了唐冶、孙村、彩石等部分高端楼盘,发现不少高端楼盘都存在“拉高拍低”现象,如彩石区域的中铁城、唐冶的万科翡翠山语和龙湖九里晴川等高端楼盘,普遍存在高低配问题。别墅搭配高层,成为楼市的流行。

  所谓拉高拍低,就是常说的“高低配”,是指开发商在地块限定条件基础上,局部拉高建筑高度,规划高层或小高层产品,另一部分则规划洋房、叠拼、联排或双拼产品。

  以中铁城为例,该项目占地面积很大,别墅、叠拼、洋房、小高层等产品类型非常丰富。在售楼处的沙盘上,记者看到该项目沙盘的左侧、中间部分、右侧,特别是靠马路的区域,规划的洋房或小高层产品较多,而别墅产品大部分在中部,被洋房或小高层产品包围。

  而在万科翡翠山语的沙盘中可以看到,也存在高配低的现象,其别墅产品在沙盘前部分,后部分建有洋房或小高,洋房小高与别墅产品的间距很小。从高层上可以直接俯视别墅产品,入住后私密性存疑。

  高地价下多布局,别墅叠拼保利润

  开发商之所以热衷高低配,一个重要原因是近几年拿地成本太高,开发楼盘出于利润要求,需要做一些高低配的产品,“高层可以更好地保证现金流,而别墅则可以保证一定的利润。”一位业内人士透露。

  以唐冶龙湖九里晴川为例,2017年唐冶土拍中,该楼盘楼面价在10450元/㎡;同区域万科翡翠山语,不考虑安置房和地下容积率等因素,楼面价在9807元/㎡;而彩石片区中铁城楼面地价更是高达13060元/㎡。而万科翡翠山语高层住宅,开盘售价14999元/㎡,同区域楼盘也在15000元/㎡上下。

  业内人士表示,唐冶均价1万左右的土拍成交价,安置房成本也不低,但是高层却只卖到均价1.5万元,这样的售价很难保证利润。“因此,开发商需要做一部分叠拼等高端产品,来补足高层的利润短缺,高层销售则是用来保证现金流。”该人士表示。据了解,同一个小区内,洋房定价一般会比高层多15%-20%,别墅溢价比高层多50%。

  以唐冶万科翡翠山语和龙湖九里晴川为例,除了大高层,他们不约而同地做了不少叠拼别墅。其中,万科翡翠山语叠拼报价均价在2万多,而龙湖九里晴川的叠拼报价均价也在2万左右。彩石的中铁城除了规划高层外,还规划了别墅、叠拼、洋房等,以消除高地价的冲击,目前别墅和洋房报价在3万左右。

  一位业内人士表示,现在别墅土地越来越少,低密度的别墅济南市场上也很少见。“不少别墅已经超出了多数人的购买能力,如双拼别墅动辄千万起,甚至是几千万一套,而叠拼因为面积小总价低,可以满足部分买不起别墅人的愿望,实现有院有天地的生活,也很受购房者欢迎。”他说。

  居住体验存缺憾,购房者要会取舍

  山东房拓房地产研究中心主任陶晓智也表示,近两年,随着房价的上涨,像这样拉高拍低的现象,在二三线城市还是比较普遍的,而一线城市和发达的二线城市也正在转变。

  “开发商利用高层小高层快速回笼资金,又可以利用别墅类型卖个溢价,而购房者在这方面也有需求,这算是城市别墅概念,价格也比纯别墅便宜。”陶晓智说。对于大部分人来说,都需要在城市里生活工作,想要享受生活但也不能完全脱离城市,因此,此类高端改善型住宅类型,是比较受欢迎的。

  不过,在高地价的影响下,不少开发商做“高低配”,往往会损害高端项目的一般分居住体验。有的楼盘高层紧紧挨着别墅产品,别墅居住起来会有压迫感,私密性也不好保证。

  一位业内人士表示,不少人并不认可高层加叠拼的混搭产品,“这种高低配产品的叠拼业主入住后,下叠住户会受到中叠和上叠的影响,而且叠拼也会受高层视线的干扰,没法享受到别墅该有的隐私。”他说。

  因此,购房者在购买此类产品时要看清个人需求,如果注重私密性等居住体验,那么可以选择更为纯粹的别墅项目。如果考虑性价比及配套,多物业类型小区中的高端产品,也是十分合适的。

编辑:闫晓辉

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