| 主持人: 主持人：各位领导、咱们红五月标志性楼盘主题峰会现在正式开始。首先介绍一下今天到场的各位领导和嘉宾。这边是伟东置业的姚总；这边是新世界的冯总；圣凯摩登城的朱总；这边是意匠建筑设计院的刘院长；这位是连城置业的张总；这位是蓝石置业的总经理；这边是群盛置业的三位领导。 为什么召开这次论坛呢，作为主流媒体我们有这个想法。在4月份楼市比较火爆的情况下，经过一个“五一黄金周”，我们发现楼市依然非常火爆。因此我们提出了“红五月”的这个概念。今天把大家请过来，有这么几个概念跟大家讨论一下：第一个谈一下对这个“红五月”的感受；第二个是对自己片区地产发展的情况，做一个梳理和总结；第三个就是谈一下自己的楼盘，谈谈自己楼盘价值提升和地位。我想我们今天的论坛首先请意匠建筑设计院长的刘院长，请他从专业的角度谈一下认识，有请刘院长。 [2007-5-20 下午 10:29:00] |
| 刘奎：今天上午才给我说，我也没有什么准备。这个标志性楼盘和标志性建筑是有关联的，我们从标志性建筑开始理解。一个城市的标志性建筑，既不是说出来的，也不是媒体促销出来的。一个城市标志性建筑只有有自己魅力才能真正形成一个标志性景观。比如说我用做广告的形式来打造一个建筑景观也好，一个标志性建筑也好，我觉得这都是时效性非常短的，可能会在短时间内会有效果。要想让社会认可，必须是有时间和空间的。经过这个时间和空间，不同的媒体、不同层面的人员，首先能看到一个景观之后，就能和一个片区、一个城市产生联想。我觉得它应该是随机性的，并且城市的标志性景观也是随时间的变化也是在不停的变化的。比如说，我们以青岛这个城市为例，青岛70年代以前这个城市的标志性景观肯定是栈桥。到80年代的时候，青岛的标志性景观就变成了汇泉饭店，这是当时山东省的第一个观光饭店。现在看就是一个方盒子，但是它当时的定位就确定了是青岛的标志性建筑。到了90年代我们就熟悉了，就是世纪风雕塑。下一个青岛的标志性景观，肯定是帆船基地，现在已经是初具模型了。 [2007-5-20 下午 10:30:00] |
| 刘奎：为什么我说通过广告、通过媒体，通过商业运作操作出来的标志性建筑只是暂时的呢？我们在座的都比较年轻，我们回忆一下。到我们去一个城市去的时候，在计划经济时代，我们对一个城市的印象是什么呢？肯定是城市电话号码簿。在没有市场行为的时候，没有利益驱动的时候，城市的电话号码簿肯定是这个城市的标志建筑。我让来到这个城市的人，认识到城市方方面面的人都非常认可的代表性建筑。这是对城市标志性景观的一种理解。 [2007-5-20 下午 10:31:00] |
| 刘奎：我觉得一个楼盘和一个标志性景观也是一样的，前面我说的是一个基本的理解。后面我再简单讲一下什么样的景观能成为标志性景观。我觉得一个景观能够成为标志性景观应该要具备几个元素。当然区位是一个很重要的元素。刚才我讲了青岛为什么会产生这么多的标志性景观，济南来讲的话，我们感觉济南的标志性景观变化并不突出。这里面当然和城市的发展、变化有关系。但是很重要的一个原因，就是它的上镜率要符合这么几个要求，比如说前景背景中景，要满足这几个要求。拿青岛来说，栈桥也好、汇泉饭店也好，它的前景都比较好。背景是衬托这个前景的要素之一。所以我觉得这个区域性就是这个要素之一。其实济南有一张片子，在座的各位可能都看到了。就是在山北边拍的济南的一个全景。中景是济南的整个城市，背景是南部山区。那张片子看济南的话，应该是很美的一个角度。那张片子的认可度，对济南的认可度，包括天气、景观的认可程度，北边是大明湖、南边是层层叠叠的千佛山，这一点就符合了它的要素，就是前景背景中景非常突出。我说的这个不是经过电脑制作的，是自然取景。为什么很多景观在拍摄的时候都要经过电脑制作，要强化前景、突出背景。我说为什么要突出这个城市的标志性景观呢？是要这个建筑的风格和元素要符合这个城市的文化。只有这样才能真正能够浓缩这个城市的精华。因为标志性，从另外意义上讲就是代表性应该很强。那么适合不适合这个城市，从它的语言元素、色彩元素，适合不适合？就是把这个城市从生活到建筑，到环境所有的细节，甚至于包括一个城市里边人的生活方式、行为方式，能不能概括到一个景观里边，我觉得这也是一个非常重要的因素。 [2007-5-20 下午 10:32:00] |
| 刘奎：还是拿青岛来说的话，青岛在山东的城市里边呢，应该说比济南这个城市，相对的要前卫、时尚一些，因为这种海洋文化的影响。青岛出现的这些标志性景观，包括在浅海的一些建筑，基本上追求的就是一种飘逸的感觉。济南这个城市呢，有人说济南是一个厚德载物的城市，相对比较含蓄。我觉得这点呢，在建筑上、在房地产楼盘上，我个人感觉现在济南的房产，现在在建的楼盘，恰恰是没有踏上济南这个拍，没有合拍。没有和这个城市比较含蓄、比较厚重的文化合拍。所以要想成为一个标志性楼盘，和城市、和文化、和生活不合拍，我觉得这肯定是不行的，也会缺乏社会的认可度。 [2007-5-20 下午 10:33:00] |
| 刘奎：济南这个城市，刚才我说了，比较含蓄。那它从建筑上来讲呢，我觉得不应该太过于张扬，时尚的东西反而会给带来活力。济南不管是这几年的高层、多层住宅还是别墅开发，我觉得都缺乏时尚性。前几天跟几个做房地产的朋友在讨论方案的时候，我用了一个不太恰当的比喻，说房地产项目的加减乘除。我觉得现在的房地产项目在设计过程当中，在建筑和环境的设计过程当中，应该是在现有的基础着眼点上。为什么这样讲呢？就是现在，前些年住宅的外观设计，地产商都要求个性、适当张扬，要突出、要表现。我觉得反而使得这个房地产楼盘做累了，家的那种安静的感觉在楼盘里面体现不出来。由于建筑语言的过多、过滥，把建筑语言都做多了，我觉得应该有这个着眼点。另外呢，现在很多楼盘也在做文化，这个不但是济南、也不但是山东，全国都在做，开始把楼盘赋予文化概念。但是我们现在回过头来分析分析，我说这个话不局限在济南。有几个做文化的楼盘，做得让我们在座的这些行内人也好、社会也好，感觉做得很贴切、很到位的，我觉得不多。往往这个文化是干什么用的呢？是在前期营销策划的过程当中，做一个概念、做一个空壳，没有找到文化真正的载体，落实到这个楼盘上。 [2007-5-20 下午 10:33:00] |
| 刘奎：其实文化对一个楼盘，如果引用得非常贴切，载体比较合适的话，文化对于一个楼盘，是一个乘法的概念。文化带来的附加值，是不可预期的，文化产生的附加值是不可预期的，也是无法计算的。所以我觉得在房地产策划中，如何运用好文化这一个根、一个手段，和地产项目结合好，这也是一个值得注意的东西。加法呢，现在老百姓也开始明白了，开始注重这个房屋的质量。我觉得质量是一个很简单的问题，说实话现在只要是一个有责任的开发商，在每一个房地产项目过程当中，起码在安全方面的质量，我觉得都不会有太大的问题。当然细节方面、小的方面，有些施工队伍和开发商的要求可能会出现一些问题，但是大的方面不会出现问题，因为我们现在还有非常健全的这种政府的管理。但是质量本身，只是给这个楼盘起到了一个做“加法”的作用，它肯定不会达到做“乘法”的作用。 [2007-5-20 下午 10:33:00] |
| 刘奎：另外一个就是科技，当然我说得不是太准确，科技给楼盘带来的作用。我为什么说这个是做“除法”呢？这个可能不太准确，我们共同探讨吧。目前，对大众消费这个圈子里边，对一个楼盘、对一个房地产项目，他要求有多大的科技含量，我觉得整个就是国民经济的发展程度。当然，济南可能也有类似的这种楼盘，但是我个人感觉，好像运作得不是太好。就是你给这个房子投入的科技，和你投入的资本，给这个楼盘带来的附加值，有一些是比例不高或者是不太成比例的。这点我觉得和国外就有区别，当然国外的科技内涵，就是房产的科技含量，包括它的节能也好、保温也好，中央新风系统、除尘系统等等很多系统。他们经济发展的程度比较高，社会群体的这种社会责任也非常强。我们现在都知道，买太阳能的房子，我说得这个太阳能不仅是一个太阳能热水器了，它的造价可能要比普通的房子贵出几倍甚至十几倍。但是在国外，特别是一些欧洲发达国家，作为买房人住这种房子，体现的是这个房子的主人对社会、对环保的一种责任，体现的是一种责任。就是我愿意多花钱，我觉得我在住这个房子的同时，我是给社会承担了一份责任。所以这个，对今天来讲，我觉得将来中国房地产的发展，科技肯定是房产发展里面非常非常重要的一个因素，但是今天还没有达到。 [2007-5-20 下午 10:34:00] |
| 刘奎：因为我本身是搞建筑景观设计的，我觉得现在房地产上真正能带来附加值的，能够控制房地产商的利润，设计是一个很重要的因素。刚才我说了，济南的楼盘很多都做复杂了，我个人感觉在规划设计和景观设计方面做过了，像炒菜一样做过了，要用“减法”。在减的同时，肯定是随着开发商投入的减低，在设计减低的同时，肯定也是给开发商减少投入的过程。假如说一个楼盘，你的投入少，你的效果还好，这本身就是给开发商创造了一种利润。在环境方面，我经常举的一个例子就是，如果说一个房子就是说一个家，你一个家里你有钱，你东西买多了，你这个家肯定感觉不方便。你不要以为你有钱，你东西买多了，你这个房子如果买的东西和房子不成比例的，你这个房子肯定不舒服。 [2007-5-20 下午 10:34:00] |
| 刘奎：再一点呢就是房地产的平面功能设计里边，也是存在很多的内容。因为住宅是一个很简单的设计，所有的设计师都能体验到，甚至不是设计师的人都可以设计。正因为它太普通了，就像自行车一样，就是两个车轮，说很难说一个楼盘的设计有多少油水，这点确实是这样。但是把一个平面，把功能协调好，把它做精、做细，我觉得是完全有可能的。特别是现在政府强调了90平米比例的问题，现在我接手的很多项目，小户型特别多。我最近就在研究小户型的问题。如果说在小户型里边，解决好储藏空间，让家具、让储藏尽可能藏到房子里边，也是最近我们在做的过程当中的一个思路。也就是说我们看到这个房间，假如这个房间里面如果没有这个柱子，会有什么感觉？你摆床也好、沙发也好，就把你的功能全解决了。所以说，如何把平面和功能做精做细，把所有的细节都消化在里面，这也是很重要的一个原因。 [2007-5-20 下午 10:34:00] |
| 刘奎：我觉得再回到这个标志性楼盘上，我觉得这个标志性楼盘呢，在一个楼盘形成之后，它应该靠的是什么呢？靠的是本身这个项目吸引眼球的程度，这是一个很重要的方面。但是更重要的一个方面，是入住到这里边的人，这些业主或者说客户，一个长久的口碑。我刚才讲到设计的平面包括空间的关系，人与人之间的这个口碑，也是形成一个传播的一个重要手段。哪一个地产商在这个房子全部卖完了，客户都入住进去了，也不会再拿钱打广告了。后期的广告是什么呢？后期的广告就是使用这个产品的人与人之间的一种口碑。 [2007-5-20 下午 10:35:00] |
| 主持人: 主持人：谢谢刘院长的主题演讲。刘院长从这种专业的角度，给标志性楼盘做了一个定义，从建筑艺术、文化的角度，给我们谈一些看法。现在我想请伟东新都的姚总谈谈您对标志性楼盘的认识。 [2007-5-20 下午 10:35:00] |
| 姚运康：各位朋友大家好，我姓姚。对标志性楼盘的看法，我有一些看法，跟大家交流一下。我原先在外地，现在来到济南。我感觉这个济南的城市，外商比较少，但是一个城市的发展，外商是起到很大的作用。因为一个建筑也好，它是跟时空背景、开放的程度而有一系列的改革。这些改革的做法，我们客户群也是一样，在十年以前客户群都是很盲目的，只要有房子就买。然后就是有希望，希望有什么样的房子？再往下就是期待，再往下就是科技，他已经成熟了，他就会引导一个趋势，未来的引导趋势。前几天和朋友聊天，谈到房子，问我说济南的房价还会不会涨，我说肯定会涨，因为外边有非常多的这种例子。不管是哪一个城市也好，每一个城市都有它的特点。像我们的城市，像北方的城市，但是南方的城市有南方的特点。我来自于一个有地震的城市，所以我们那边房子的盖法和这边不同，这边根本不会想到有地震，所以标志性建筑也有各自的特点。 [2007-5-20 下午 10:35:00] |
| 所谓标志性建筑，在国外也好，他们竞选市长的时候，看你政绩做得好不好就看市政的景观很有关系，这是一个成绩。就是一个城市的景观，它有一个责任在里面。你让每一个城市发展景观，也就是说一看上去它的开放城市是在哪里？也就是说将来我们房地产商也许朝这个方面去努力，这是非常好的。因为我觉得济南有一个相当大的开放、成长空间，也就是说我们的未来非常有期待性。包括我们的发展商也是一样，为什么我们济南会比较保守，我们可以从它的衣服上、思想上、景观上来看的。我走了这么多的城市，并不是都有什么特点，都是在人性上面。政府现在为什么倡导90平米以下的房子，这就是人性的需要。所以我觉得标志性景观，不管它是高还是矮，主要是发挥建筑的优势。哪怕是在一大片片区，你也能够特别的跳脱出来，我觉得这是标志性建筑的特点。不只是说你有名气就可以了，要用心，哪怕是你的建材、你的技巧，这个建筑就像，也不是说外衣，我想你只要给建筑一个生命，我想它只要有一个不同的生命，这就是一个标志性建筑。 [2007-5-20 下午 10:35:00] |
| 主持人: 主持人：下面请圣凯置业的朱总谈一下对红五月房地产市场的看法。 [2007-5-20 下午 10:36:00] |
| 朱鹏：我说一下。我们这个项目有几个特点，第一个是我们房产主要是以投资客为主，是一个商业项目。五一黄金周的时候，大部分商业投资客主要是出去旅游或者度假，这跟住宅项目还不太一样。第二个，大部分商业项目不是特别热，因为更多的资金都跑到股市去了。我们现在很多客户不来验房，可能把装修款都投到股市户了。但是我们觉得这种状况不会太长，随着股市的高涨，可能风险会进一步加大，投资房产还是一个最稳妥的方式。我觉得肯定下一步会更好，也可能是6月份也可能是7月份。红五月，从商业楼盘的话，是这么一个想法。 [2007-5-20 下午 10:36:00] |
| 朱鹏： 刚才讲的标志性楼盘，我们区域性建筑在济南市来讲，可能达不到这个要求，因为可能牵扯到政府规划等等各个方面。但是从商业地产来讲呢，应该我们还是有一定代表性的。因为我们这个项目的成功与否，间接的影响到我们区域内其他的几个项目。因为我们了解的今天下半年或者明年年初，我们对面包括泉城广场对面的地方，有几个商业地产在开发，从这个方面来讲，我们应该是商业地产的一个区域标志性建筑。 [2007-5-20 下午 10:36:00] |
| 朱鹏：简单谈一谈项目。项目上来讲呢，圣凯财富广场作为济南市比较大的商业项目来讲呢，分写字楼和商业两个项目。现在全力以赴在做招商，商业部分有几个大的主力店，包括宝洁等等。服装品牌呢，有几个少女品牌已经过来了，还是比较不错的。正是因为这种信息的充实，给我们前期的很多投资商很大的信心。店铺部分呢，销售在平稳的进行，大体就是这么一个情况。 [2007-5-20 下午 10:37:00] |
| 主持人: 主持人：下面请蓝石的葛奕谈一下自己的看法。 [2007-5-20 下午 10:37:00] |
| 蓝石葛奕：我们的项目没有感觉到红五月的氛围，因为我们项目还没有开盘，但是咨询的客户还不少。所以我们没有感觉到五月和四月有什么区别，虽然五月的节假日呀，是一个比较红火的日子。 [2007-5-20 下午 10:37:00] |
| 葛奕：刚才说到标志性建筑，我觉得首先得看一个城市。有的城市是多元的，比如说有的城市饮食是一个标志，比如说成都、重庆。刚才刘院长谈到了青岛，你像泰安呢，就是泰山。像济南这种呢，我们这个楼盘一个是比较特殊，刘院长参加过我们的规划论证会，当时请的专家层次很高，请的是清华大学有名的教授，然后济南市所有规划局的领导，包括局长、副局长，当时论证的层次很高，就因为它的地段比较特殊。我们开这个楼盘的时候，也是考虑到很多这种因素。像我们这个地段，第一个是非常有特色。它这个地址是在趵突泉北路，路非常有特色。从自然景观来说，自然的泉、自然的风光。再一个是大明湖，我们正好是在连线上，两大景观的连线上。再有一个就是泉城路商圈。泉城路大家知道，有很多的商家从这里起来，包括芙蓉街。再一个就是大观园，这都是历史上诞生过的成功的商家，都是从这个地段诞生出来的。所以我们做这个项目非常用心，虽然我们这个项目面积不大，只有4000多平方米。我们原先考虑做标志性建筑，但是城市的行政主管部门考虑到这个城市的整体发展，有很多的行政限制在里面，我们当时做的外观比较另类。因为旁边有一个明代的城墙，就我们边上，后来我们把这个元素用到了楼里。然后水的元素，在里面也有体现。因为有一些限制，最后一些元素就被削弱了。因为我们这个地段，从一开始诞生的时候就有这个因素，也有这个想法。 [2007-5-20 下午 10:38:00] |
| 葛奕： 再一个从定位上来讲，我们这个项目很有意思，也可以称为引领一个方向的楼盘。我们商业部分是做的大商铺，就是我们总价比较高、面积比较大。从当时国内比较知名的商业管理公司做的规划，我们就要求它做的商业划分是品牌的大商铺。所以说，从几个楼盘来看，商业有越走越小的这种趋势，反而是这种大的商家，他们找不到。我们本身的地段是济南的黄金地段，所以我们做了大商铺，现在的市场反映还不错，也得到了大家的认可。 [2007-5-20 下午 10:38:00] |
| 王镝：我就简单说一下红五月的情况，其实在五一黄金周的时候我们有一个地产报告。在这个报告中，我们就了解到，住宅的成交量很大。但是对于商业来讲，五一黄金周之前我们提前预约的客户，已经踏上航班了，出国游甚至自驾游。黄金周期间，有一点，趵北路是济南的一个景观，所以整个黄金周的自然来访率非常高。但是这个自然来访率跟媒体推广的来访率有一个差别，但是也是非常高的。所以我们整个黄金周的来访情况非常好，这是我对红五月的感觉。 [2007-5-20 下午 10:39:00] |
| 王镝：第二个为什么五一黄金周期间为什么住宅有这么大的成交量，我们也做了一些调查，并不是所有的楼盘都有这么高的成交量。我们做的一些调研，有些楼盘做了很长时间的铺垫，所以产生了这么一种效果。 [2007-5-20 下午 10:39:00] |
| 王镝：对标志性建筑的一个认识，我理解如何称之为这个建筑有标志性，我理解应该是能否给这个区域经济带来一种繁荣性的建筑才能称之为标志性建筑。另外就是引领和带动区域的产业发展，这种楼盘能够称之为标志性建筑，还有就是能够良好的为城市补充一种城市功能，包括配套方面。从建筑性来讲，这个建筑能否长期的融入这个区域。刚才设计院的刘院长也讲，它能否很好的融入这个城市的文脉。其实蓝石这个项目，我们是代理公司，我们只是很有幸能够代理这个项目。蓝石的张总是一个很有理想的开发商，规划几易其稿，他一定要在这个地方做一个很漂亮的建筑，真是一个非常有责任的开发商，就是他一定要在这个地段打造出一个可持续发展的建筑。在济南市的老城区，包括城墙、泉水、胡同，这个在我们建筑里都有一个很完美的展示。 [2007-5-20 下午 10:39:00] |
| 王镝：再一个从产品定位来考虑，他想把它打造成聚合品牌大商铺的目标，我觉得这个非常有胆量，因为我们的商铺总价都在600万以上。你像商铺，包括圣凯财富广场，商铺300万基本上就是一个封顶，而我们做到了600万。从目前的反映来看，反响非常好。能够为大品牌商家提供这么一个旗舰店的基地，我觉得这也是趵北6号一个非常大胆的设想。我想我们趵北6号，从价格上来讲，它是最贵的商铺。我们还有信心，把它打造成最有价值的商铺。我觉得这个趵北路类似于杭州西湖的西湖大道，当年西湖的开放给西湖大道带来了很大的价值提升。趵北路也是这样，大明湖现在正在改造，从趵突泉到大明湖，这是一个很完美的景观带，这种景观的影响加上泉城路人流的影响，确实给趵北路带来一个很完美的商业前景。 [2007-5-20 下午 10:40:00] |
| 主持人: 主持人：谢谢，下面请我们新世界置业的冯辉宇谈一下对这个片区的看法，因为大家都知道新世界阳光花园一期的开发是改变了一个片区，甚至是改变了济南的一些居住意识。 [2007-5-20 下午 10:40:00] |
| 冯辉宇：今天能跟大家坐到一起，感觉很高兴，平时我们也是很难聚在一起沟通一些事。我主要是讲两个方面，一个是对晚报搞的这个“红五月”的主题活动谈一些我自己的认识，另外简单谈一下济南区位的特点。 [2007-5-20 下午 10:40:00] |
| 冯辉宇：我觉得谈到这个“红五月”可以从去年谈起，从去年到今天，一直到2008年北京奥运会，一直是一个房地产发展不错的时期。尤其是2007年，是一个比较重要、也是比较关键的一年。虽然说2007年是一个比较关键的一年，我觉得房地产行业各个开发商，各个品牌还是争前恐後的抓住这一年，都去扩大自己的品牌价值或者说自己的产业。如果说这个5月的话，我认为一年12个月，每个月都有自己的特点，或者说每个月在自己的时间段都有特殊的意义。对于一般的消费者或者老百姓来讲，或者说对于我们工薪阶层、对于自由行业者、对于政府、对于开发商，每一年怎么来规划季节性或者说时间段，是他们每年完成自己工作的一个必须要考虑的很重要的问题。 [2007-5-20 下午 10:41:00] |
| 冯辉宇：我国政府规划的全年三次七天假期来看，第一个是春节，大家都沉浸在春节的七天长假当中，包括1月份、2月份。从2月份往后都是制定一年工作计划的阶段。从5月开始，可能各行各业的真正工作都更深层次的开展起来。刚才说到2007年应该是对我们比较重要的一年，从5月的情况来看，从济南市的情况来看，开盘的楼盘非常多，也就是说各个开发商都认为这个5月是非常重要的。通过5月销售的全面展开，到6、7销售的延续期，再到8月、9月“金九银十”的热销期，自己工作的展望都可以体现了。所以对于5月来讲，还是有它很重要的意义的。 [2007-5-20 下午 10:41:00] |
| 冯辉宇：对于济南市这个片区，我们项目是在经七纬十二的路口上，对于济南市这个城市来讲，应该是市中心偏西的位置。济南市的东边和南边是发展的片区，东边主要是以商业、文化，以济南市主要的政府职能部门或者是高校、商业区、商业中心、CBD，这些组成了它很浓厚的商业氛围。对于济南南部来讲，南部山区一直是济南比较重要的景观带。它的房地产发展也是发展得比较早，舜玉路那边，包括玉函路那边来看，它的市场热销跟环境有很大的关系。我们作为济南市西部的一个项目，结合济南市的北边，在老百姓的心里可能大部分会想起一些棚户区，或者一些城中村，包括一些工业厂房遗留下来的产品。对它的房地产的产品或者商业的定位，都还处于一个初步的阶段。自从新世界阳光花园选择了这个地块以来，对于我们这个比较擅长做棚户区改造的企业来讲，还是有很大的发展潜力的。我们当时的一期，当时的销售情况包括项目规划、产品的特点来看，还是很受消费者喜爱的。自从那个时候开始，我们的定位主要是锁定在事业相对来说比较成功，家庭和经济的基础相对来说比较优越的这部分消费群体。另外很大程度上来讲，我们也是在开发济南市西部这几个客户群体，因为他们长年的或者从小一直生长在济南西部，他们选择置业的话，还是以济南市中部和西部、南部这几个重要的位置。所以说通过我们的一些营销方式和推广理念，锁定了这么一部分客户以后，对东部的销售，当时的价格也好、产品也好，可能有的消费者认为定位相对高了一些，事实证明做得还是不错的。 [2007-5-20 下午 10:42:00] |
| 冯辉宇：一年半以后，我们马上要开盘的是西区的一个项目，我们西区的项目，并不是想单纯的做楼盘。西区的项目包括高层、小高层，包括别墅，面积从一百零几到160几，包括复式。包括我们的地下车库还有12平米的商业配套来看，因为济南市政府前几年就提出了济南市要“西进、东拓、南控、北跨”这样的发展战略。我们认为对于“西进”来讲，这个十二马路的位置，还是比较好的。往南呢，结合一些景观和规划，也有项目在操作。对于这个位置，经七纬十二，我们涵盖了经一路，刚拓展的，还有商业的规划，经七和经十之间，有一个商业规划。就是说我们认为，用我们这种高端的产品类型，另外配套的这将近十万平米的商业项目，能够引领，或者说我们希望能够引领济南市西部的综合人文居住、综合商业发展，带动区域商业前景、塑造西部主力商圈的这么一个功能，和相对来说比较重要的一个位置。在这方面呢，我们也是结合了济南西市场这个百年商圈，也是跟济南市本地的很多非常成功的商业品牌，包括外来的一些商业品牌进行过接洽，希望通过商业配套的硬件设施，把它做成一个比较成熟的商业地段。以此来呼应我们这个住宅产品，包括东区，目前正开的西区，还有下一步要做的中区，整个项目做起来以后，从济南市的西部来看，目前还是有一定的比较重要的区域位置。所以说我们抓住了，改革一位老总也提到的就是文化底蕴的建设。 [2007-5-20 下午 10:42:00] |
| 冯辉宇：文化底蕴呢，我也想提一下，对于西部的新世界阳光花园来讲，对于户型设计上、对小区的规划上，对小区绿地的安排上，怎么样让消费者在产品的特点上，能够充分的理解产品的定位。包括我们现在正在深化的一个工作，一个新世界阳光会所的工作，怎么样跟消费者更深层的进行一个商业和住宅产品上的沟通。怎么样去跟他们更好的通过一些好的营销方式做一些共识，能把我们的产品做到所希望的那样。 [2007-5-20 下午 10:42:00] |
| 冯辉宇：所以说我觉得利用今年的5月、6月这样一个很重要的起点，把我们新的新世界阳光花园西区的产品推向市场，结合济南市整体的城市规划。去年济南市推出了一个济南市2005年到2020年《济南市商业网点规划》的文件，其中提到主要是以北部和西部几个重要商圈，这个商圈的概念呢，我们在经过试调、比对新世界在其他城市比较成功的经验来看，我们完全有信心，在方圆50公里范围内的一个成功商圈做好。我们并不是简单的做一个房地产项目，包括商业配套，我们都去开发。目前，济南市的老百姓对西部还不是非常认同，但是我们怎么样去沟通，怎么样通过营销方式达到双方的共赢，这是我们需要做的。我就谈这些。 [2007-5-20 下午 10:42:00] |
| 主持人: 主持人：下面请连城置业的张总谈一下。 [2007-5-20 下午 10:43:00] |
| 张天娇：今天在座的各位都是前辈了，我就简单谈一下。我们的项目在济南市西部，在兴济河。对于东部和西部，因为我住在东部，所以主要的差别，我感觉东边主要是文化比较浓厚一些，但是西边的话生活氛围比较浓厚一些。像东边的话，你走在马路上车会比较多，但是西边的话，马路上人就比较多。像西边，还是比较缺乏精品的楼盘。所以我们项目从营销到楼盘本身，希望能够在西边做成一个亮点，最主要的是做成让老百姓认可的楼盘。 [2007-5-20 下午 10:43:00] |
| 主持人: 主持人：咱们楼盘属于什么社区？在段店立交那边吗？还是还要往西？ [2007-5-20 下午 10:43:00] |
| 张天娇：就在段店立交那儿。 [2007-5-20 下午 10:43:00] |
| 主持人: 主持人：接下来我们请西市场的刘总谈一下。 [2007-5-20 下午 10:45:00] |
| 刘刚：我们的项目，谈到五红月的话，我觉得没有太大意义，因为我们现在还没有开盘。4月份、5月份对于各个行业都是旺季，这都是房地产行业带动起来。如果谈到标志性的话，你现在光说一个建筑，你要做得非常漂亮、非常精致，这都不具备标志性的条件。我理解的标志性，都要具备一种文化底蕴、和周围相融合，才具备标志性的条件。我们项目最大的优点就是紧靠西市场。咱们济南市就是“住东不住西、住南不住北”。西部相对来说比较落后，但是西市场就是个例外。西市场的小商品市场在济南算比较有名的了，我们项目座落在经一路延长线上，离着西市场很近。从现在规划来说，棚户区槐荫区比较多，现在正在改造。我们现在还没有开盘，客户现在还比较可观。 我们项目营销作为标志性建筑，我们楼盘从济南市来说，还说不上。但是从地理位置上来说，天桥那块往南是市中心，往西就进入槐荫区了，我们位置就占据了经一路的龙头位置。这是标志性建筑来说，我们的楼盘在西边来说还是具有代表性的。 [2007-5-20 下午 10:45:00] |
| 毕皎：我就简单说一下自己的看法。我感觉这个红五月是晚报为地产界做了一件好事，是做到心坎里去了。06年应该属于政策年，下的条条文文比较多，包括咱们区域里的网上销售，打乱了开发上的一些思路。包括“7090”一出，也有很多的变化。于是很多开发商把筹码压到了今年，今年什么时候最好吗？其实3月开始已经进入旺季了，到5月份不管是政策落实还是市场，都已经到了井喷的情况了。开发商看透了客户的想法，而晚报看透了开发商的想法，所以搞这个“红五月”的活动非常好。 [2007-5-20 下午 10:46:00] |
| 毕皎：甚至标志性楼盘呢，各人有各人的看法。什么叫标志性楼盘呢，当然有广义、有狭义的看法，我认为个性的建筑就是标志性建筑。济南现在正在征自己的城市名片，很多城市都有自己的城市名片。比如说重庆，美女就是这个城市的名片。从建筑来说，什么是标志性的？由于地理位置的原因，没有一个楼盘是相同的，这就是标志性。上周我们参加一个论坛，也谈到了标志性。我们就像聊天一样，说什么是标志性，举个例子，比如说槐荫区吧，我们可能价位上比较高，但是我不认为我是唯一代表标志性的楼盘。刚才群盛华城的领导说了，每个楼盘都有自己的个性，你这个楼盘是这种标志性，我们是那种标志性，每一个楼盘都有自己的概念。我觉得当时潘石屹提出SOHO概念，它即使不在CBD，它也是中国极具代表性的标志性楼盘。所以我个人感觉，个性就是标志性。 [2007-5-20 下午 10:46:00] |
| 主持人: 主持人：我们今天的论坛到此结束，非常感谢大家在百忙之中抽时间来到我们论坛现场。 [2007-5-20 下午 10:47:00] |
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