济南商业地产之殇

编者按

商业地产的发展是一个城市经济繁荣的表现，是城市化进程的象征。从2003年的万达广场到之后的大学商业街、汇泉地王广场、海蔚广场再到现在的圣凯财富广场……这几年济南商业地产如雨后春笋般遍地开花，表面是一片繁荣景象，但是热闹之后一个个商业项目出现的却是经营难继，跟最初广告里的宏伟蓝图，相隔千里。万达的退铺风波、海蔚广场几易其主、圣凯的惨淡……济南商业地产为何迟迟走不出那一团怪异的阴影？

知识扫盲

·何谓商业地产？
·买郊区商铺小心“黑洞效应”
·控制店铺成本六大方法
·如何评估商铺的潜力？
·商业地产新热点：商业步行街
·找钱，不如去寻找要钱的条件
·分析商铺的最终用途

“殇”之一：出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权分离是导致商业地产失败的根源之一。

分析万达现象寻找商业地产解决方案

业内商业地产专家认为，万达这种出售室内产权小商铺的营销方法，从它面市的那一天起就埋下了后患，虽然不乏成功的项目，但是绝大多数都以失败告终。这种方法之所以失败的主要因素：一是产权分割，出售后很难统一所有投资人的意愿去经营什么……

济南商业地产低迷困境求破题

经营难继济南商业地产低迷困境求破题

2007年，济南的商业地产进入历史低谷，全年的销售量少得可怜，根据调查，目前济南市60%以上商业地产项目进入销售停滞状态，剩余的项目也是断断续续宣传，许多项目虽然在强销期，但是并没有多少广告投入计划……

·房地产的短线操作(弊端)
·反思万达商业模式：主力店过大分割底商悖论
·面对返租陷阱 3年后万达商业能否解套
·开发商分割销售产权式商铺暗含商业风险

“殇”之二：定位不准确，导致人气不旺

伊势丹为何念不好“济南的经”？

“定位”闪了伊势丹

而同样就职于时尚杂志的夏女士则认为，伊势丹的主流消费人群定位在“白领女性”，这一群体目前在济南并未真正形成。“从这个角度上看，是不是意味着伊势丹进驻济南太早了，超前于济南的消费能力和消费需求？

定位不准导致生意冷清　圣凯摩登城撤柜

定位不准导致生意冷清

“已经七八天没开张了，这种情况从年初到现在经常出现。”昨天，在泺源大街东段的圣凯摩登城内，麦克龙服装专柜老板抱怨道。圣凯摩登城地处泉城广场商圈东部，自去年10月份开业以来，客流一直较稀少，目前很多商铺已撤出商场。

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“殇”之三：用住宅模式开发商业业地产

济南海蔚广场商业困局解读

在早期的商业地产项目运作中，开发商大多套用了住宅地产的的运作模式：划出一块地，赋予其商业概念，或曰商铺，或曰商城，然后广告一打，就有众多人在“一铺养三代”的美好期许蛊惑之下，争先恐后地蜂涌抢购4月8日，就有众多人在“一铺养三代”的美好期许蛊惑之下，争先恐后地蜂涌抢购；拿到投资者的钱之后，开发商方才盖房子。一旦房子售罄，开发商立马卷钱走人。业界称其为“第二代商业地产开发模式”。当我们回头查看海蔚广场的开发过程时，就不难发现，作为该地产项目开发商，青岛海蔚置业有限公司（以下称“海蔚置业”）恰恰不幸属于上述现象中后一种情况。


小朋友在海蔚广场内练习自行车	还没来得及“热卖”，商家就撤走了	玩具店内空无一人	开发商与运营商之间的矛盾使路面被毁	支离破碎的地面-商家是最大的受害者

以地产带商业的模式是行不通的！--由圣凯摩登城想到的

试图以开发房地产品牌来带动商业品牌是做法是行不通的！这是一种逆市场的商业行为。已经形成了特有风格魅力的商业品牌才能吸引人气、形成风格与文化，从而提高了这一地区的商业价值。但以此带来了房地产价值的提升，引来众多房地产开发商觊觎此地，将是对原有的商业价值最大的伤害。我们不反对掉旧建新，但是不能反向操作，因为这里原本有着很具魅力的商业文化，必须尊重这种文化。


盛凯摩登城的沿街商铺门可罗雀	作为主力店之一的肯德基生意惨淡	传说中的保时捷展厅迟迟没有开放	生意冷清，店主闲的无聊	此店不知已几易其主

延伸阅读：济南万达广场将何去何从？

观点一：济南万达广场必败走

1、抽走商业招牌，忽悠失去支撑 2、拆迁遗留问题众多，棚户区居民不买帐，内耗巨大 3、逆潮流而上，妄图力挽狂澜却直落深渊4、缺乏专业人才，运作顾头不顾腚，万达必败无疑！详细……

观点二：魏家庄百年商埠有望成济南“华尔街”

1、建议百年老商埠变身济南“华尔街”2、借力棚户区改造核心圈在魏家庄3、可参照陆家嘴模式“借智”整体包装详细……

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