海报新闻记者 闫晓辉 李萍 济南报道

　　6月25日，在2025山东省城市更新“汇”活动现场，五位在城市更新一线具有深厚实践经验的专家围绕规划、产业、实践、金融创新等关键词，就《规划·产业·金融在城市更新中的协同驱动》这一核心议题展开深度对话，为山东城市更新贡献智慧方案。

　　对话嘉宾：

　　山东省建设规划设计院院长 范小成

　　同圆设计集团董事、副总经理 曹天晴

　　山东省城乡规划设计研究院城市建设所所长 毕锴

　　天津市长城投资发展有限公司总经理 苏涛

　　中国邮政储蓄银行山东省分行公司金融部副总经理 郑兵

　　规划先行——统筹城市更新的顶层设计

　　主持人：6月18日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，提出“强化规划战略引领”。范院长，您认为当前山东城市更新规划体系应如何为产业与金融的协同落地提供科学规划载体？

　　范小成：城市作为一个有机生命体，在持续发展进程中，需不断进行更新迭代以契合时代需求。城市更新主要涵盖功能更新、风貌传承和空间调整三个维度，三者相辅相成，共同推动城市迈向更美好的未来。

　　功能更新是城市在物质层面的革新，是满足现代生活与产业发展需求的关键。住建部积极倡导打造优质住房与美好家园，城市更新需摒弃不合理的高容积率、高建筑高度规划，致力于营造宜居舒适的生活空间验。

　　产业革新迫在眉睫。随着新技术、新工艺不断涌现，引入先进技术设备，能有效提升产业竞争力，助力产业迈向高质量发展之路。

　　道路交通系统的更新是顺应交通新业态发展的必然选择。无人驾驶、自动驾驶、低空飞行等新兴交通方式兴起，要求对道路基础设施进行改造与优化，构建更加智能、高效的交通体系。

　　公共设施的更新也紧跟时代步伐。在电子商务冲击传统商业模式的背景下，城市公共设施聚焦老年经济、现代服务业等新需求领域，对原有设施进行改造升级。

　　市政管线整合同样是功能更新的重要一环。将老旧市政管线整合为综合管廊，为城市的有序运行提供坚实保障。

　　风貌传承方面，聚焦于满足城市居民的精神需求，涵盖历史文化脉络梳理与自然环境融合两个重要方面。通过城市空间的调整优化改造，适当拓展居住空间，提升城市的生态品质和居住舒适度，打造舒适宜居的生活环境。

　　产业激活——定位与IP驱动的更新生命力

　　主持人：同圆集团深度参与山东多个更新项目，如老商埠、韩美林艺术馆等，能否请您结合实践工作，分享一下，如何通过精准的产业定位和独特的产业IP打造，成功激活项目并吸引长效投资与运营？

　　曹天晴：城市更新项目类型丰富多样，主要可划分为民生类、发展类与安全类三大类别。民生类项目聚焦老旧小区改造、电梯加装等与居民生活息息相关的领域；发展类项目涵盖历史街区改造、历史建筑修缮及再利用；安全类项目则以市政设施提升改造为核心。在过往实践中，我们广泛参与了上述三类项目，本次将着重围绕发展类城市更新项目，特别是商业类型的城市更新项目，分享实践经验与心得。

　　以城投商埠1904街区项目为例，它与韩美林艺术中心、城投开埠博物馆等更侧重社会效益的项目不同，在追求社会效益的同时，高度重视经济效益。该项目作为商业型城市更新项目，在实施过程中，我们突破传统项目思维定式，采用创新模式推进项目落地。

　　项目启动之初，我们联合具备丰富经验与资源的招商运营机构，对经四小纬二地块进行精准商业定位。经深入分析调研，将项目定位为以非标商业为主的商业街区。基于此定位，我们从商业业态维度展开系统性规划，将业态划分为消费类、零售类、餐饮类、亲子类及其他配套五大板块，并科学设定各业态比例。在此基础上，针对每一业态筛选适配济南市场的品牌与商家，梳理其在经营面积、建筑风格等方面的需求清单。同时，对城投集团持有的项目资产，就租金收益、策展活动收入等进行全面测算，构建项目整体收支平衡模型，为项目全周期运营管理提供数据支撑与决策依据。

　　在规划设计环节，严格遵循既定商业定位，对项目动线布局、建筑“留改拆”方案、建筑立面风格，以及景观、照明、标识系统等进行精细化设计与调整，确保项目设计与商业定位高度契合。后续建设工作有序推进，竣工后进入招商阶段。

　　区别于传统项目，城投商埠 1904 街区项目采用招商与运营前置模式。前期参与商业定位的团队，同时承担招商与运营职能，这一模式优势显著。由于团队深度参与项目定位，对项目需求理解透彻且具备丰富商业资源，能够在项目建成后实现招商运营工作的无缝衔接，有效避免传统模式下因商业策划定位团队与招商运营团队脱节而引发的理念冲突、资源落地难等问题。

　　该项目在运营三至五年内，预计产生的收益可完全覆盖银行贷款利息与专项债利息。我们期望通过精细化运营，持续提升项目收益水平，力争在项目运营五年后上市，完成投资成本回收。届时，回收资金将投入商埠1904 街区后续改造项目，形成可持续发展闭环，创造稳定的收益来源。

　　规划赋能——规划驱动产业融合新生态

　　主持人：城市更新不仅是空间重塑，更是产业再生的过程。毕所长，请问在产城融合导向下，规划设计应如何识别产业植入机遇，避免更新项目陷入“重建设轻运营”的困境？

　　毕锴：通过对过往参与项目的总结，以及对山东省各地市平台公司、产业运营方反馈信息的梳理发现，“重建设、轻运营”的现象较为普遍。在大建设时代背景下，这种先完成建设，再进行招商与运营的模式尚能维持。在当下存量土地发展阶段，其弊端日益凸显。为避免这一困境，可以从规划引领、运营前置、资金筹措以及规划院转型等方面着手。

　　传统规划侧重于空间布局设计，而在城市更新项目中，应将产业规划置于项目策划的优先位置。在项目策划与落地前期，需通过多方协同合作，整合政府、专家、企业及周边居民等主体的智慧与需求，共同开展咨询与策划工作，以此明确片区产业落地的方向，使规划更贴合产业发展的实际需求。

　　同时，传统的空间布局规划应服务于产业规划。鉴于产业规划具有动态调整的特性，空间规划要摒弃以往“一步到位”的思路，在城市规划过程中合理留白、预留发展空间。当未来产业结构调整时，能够灵活地对建设方案进行重塑，实现产业的重新布局与优化升级。

　　当前，众多大型施工单位、央企以及房地产企业纷纷向城市运营领域转型。随着城市建设与更新的推进，城市运营将成为未来企业发展的重要方向，市场对专业城市运营企业的需求将持续增长。

　　将运营环节前置，有助于将运营理念与需求及时反馈至建设过程之中。在项目建设阶段，提前植入产业运营的思路与方向，使建设成果能够更好地满足后期运营需求。实践证明，这种模式能够有效提升项目的整体效益与可持续发展能力。

　　在传统的资金筹措模式中，自有资金与银行贷款占据主导地位。但在当前政策环境下，各类政策性资金为城市更新项目提供了有力支持。2015年以后，中央预算资金持续对老旧小区改造项目给予扶持；自2023 年开始，城中村改造项目纳入支持范围；去年，地下管网改造项目也被优先列入中央预算资金支持序列。

　　在开展片区运营与规划工作时，应该深入研究相关政策，积极主动地申请政策性资金，充分利用国家层面的扶持政策，拓宽项目资金来源渠道，为项目的顺利推进提供坚实的资金保障。

　　未来，规划院与设计院应该突破传统规划设计范畴，不断拓展业务领域，助力城市更新项目高质量落地实施。

　　实践者说——文保更新的协同范式

　　主持人：天津市长城投资发展有限公司在多地的更新项目中都创新了政企协同盘活文保建筑、服务“文产商旅”的新路径。请您介绍一下，项目是如何协同驱动规划、产业、金融三方，在保护文保建筑的同时提升市场和产业的可持续性。

　　苏涛：我们在天津做了天钢片区的大的城市更新，当时是改了一个老建筑，建筑面积达2000余平方米，项目总投资2000万元。改造后的建筑从去年9月投入运营，定位为大型城市会客厅。从项目建设本身来看，改造工程具备实施可行性；然而，从投资收益角度分析，项目难以实现自身收支平衡，需纳入天钢片区整体项目中进行综合统筹，才能实现财务平衡。

　　基于这次经验，深入探讨如何推动城市更新项目高质量发展具有重要的现实意义。城市更新是一项复杂的系统工程，未来的城市更新项目绝不能依赖单一主体推进，而是需要政府、国有平台公司、民营企业、社会资本等多元主体协同参与。

　　当前，城市更新项目普遍采用EPC（工程总承包）模式，这种模式存在显著弊端。行业专家也已经指出运营前置的重要性，而实现运营前置的关键在于对项目资金分配进行系统性规划，不能将EPC与运营环节割裂，单纯采用 EPC、EPC + O（工程总承包+运营）等模式都难以满足城市更新项目的实际需求。

　　我们建议推行“投资人+EPC+BOT”一体化模式，统筹整合政府政策性引导资金、银行贷款资金与社会投资资金。在项目收益分配方面，可以设定设计环节利润占比10%、工程建设环节利润占比5%，将剩余约20%的利润用于反哺项目运营。作为政府国有平台，我们在项目推进过程中发现，无论项目区位条件、业态类型如何，运营环节实现自我平衡都存在较大难度。只有充分发挥市场机制作用，才能确保项目可持续发展。以华夏幸福过往发展为例，其凭借市场化运作模式，成功激活小城市的区域发展活力。过去二十年，土地市场的繁荣，同样得益于市场化的招拍挂机制与城市化进程的推动。

　　推动城市更新项目市场化发展，需要政府创新资源配置方式，释放闲置空间资源，如以长期经营权授予等形式吸引社会资本参与。同时，政府政策性资金应发挥引导撬动作用，吸引银行信贷资金与社会资本投入，通过“投资人+EPC+ BOT”模式，实现项目的整体收益平衡。

　　在城市危楼原拆原建更新领域，尽管部分试点项目取得一定成效，但尚未形成可大规模推广的成熟模式。现有成功案例多受居民自筹资金、特殊历史因素影响，缺乏普适性。研究分析认为，探索市场化运作模式可尝试构建多元化资金投入机制，如居民出资50%、政府出资30%、社会资本出资 20%，并配套容积率奖励（包括面积与套数双重奖励）、适度突破规划面积限制等政策，可以提升项目经济可行性与市场吸引力。

　　总体来说，未来城市更新项目的成功实施，需坚持多元主体协同参与、市场化运作方向，通过科学统筹利润分配与运营管理，才能构建可持续发展的城市更新模式。

　　金融破题——创新可持续的资金平衡模式

　　主持人：资金保障是城市更新的核心因素。作为金融机构代表，邮储银行在山东实践中如何通过多样金融工具助力项目落地？

　　郑兵：刚才中建的王总提到，当前城市更新项目储备丰富，但落地进程受资金因素制约显著。资金问题贯穿项目启动、建设、运营全流程，而金融机构主要参与建设与运营阶段。回顾金融机构在城市更新建设阶段的资金支持模式，其发展历程可划分为三个阶段，各阶段呈现出不同特征与发展态势。

　　第一阶段为2021年之前，城市更新多围绕政府单一诉求展开，聚焦功能完善与产业升级，以独立项目或棚户区改造为主要实施形式。项目呈现出融资规模小、缺乏统一规划的特点，多局限于单个片区的局部改造，与城市整体规划的衔接不足，难以形成协同效应。

　　2021年，住建部出台城市更新相关规范，明确拆建比、一二级联动等要求，为金融机构创新产品与服务提供了政策依据。在此背景下，城市更新贷款等创新金融产品应运而生，推动城市更新进入快速发展阶段。这个阶段，全国城市更新项目贷款投放规模达1300亿元，其中山东省分行表现突出，签约项目有30多个，涉及省内12个地市，签约金额达560亿元。这个阶段通过统筹整合有收益和无收益项目，以整体收益平衡半公益性项目和现金流不足项目，在一定程度上缓解了项目资金压力，但也为后续发展埋下隐患。

　　随着城市更新项目推进，审计部门与金融监管机构针对相关风险问题开展专项检查，通报典型案例。自2024年起，金融机构逐步收紧一二级联动业务模式，导致存量项目放款难度加大，一级开发融资近乎停滞。面对政策与市场变化，金融机构及时调整策略，剥离一级开发业务，将二级开发项目拆解为文旅开发、园区建设、管网配套等细分领域，分别匹配相应金融产品与服务。目前，金融机构主要聚焦产业园区建设、存量资产盘活、社区功能完善、绿色金融等五大业务场景，配套提供固定资产贷款、产业园区专项贷款、安置房建设贷款等产品，通过精细化产品设计与内部流程优化推进项目融资。2024 年上半年，尽管一二级联动模式受限，金融机构仍通过拆解项目实现近200亿元资金投放。

　　后续运营阶段，通过REITs实现资本退出是重要路径，但当前社会资本参与积极性不足。前期大量私募股权投资基金（PEP）项目进入还本付息周期，加上项目设计阶段对收益率预测偏差，实际收益达不到预期，导致社会资本对 REITs 等退出机制信心受挫。因此，重建社会资本信心、完善信用体系建设，成为推动城市更新可持续发展需要重点考虑的问题。

　　主持人：今天，我们聆听了院士的前沿思想、专家的深度解析、城市的实践经验和技术的创新应用。相信这些智慧的碰撞与实践的启迪，必将为山东城市更新事业注入新的强劲动力。再次衷心感谢各位领导、专家学者、业界同仁以及线上线下朋友们的全程参与和宝贵分享！感谢主办、承办、支持单位的辛勤付出！城市更新，永无止境；聚力智“汇”，共助“城”长！期待我们未来在推动山东城市高质量发展的道路上继续携手同行！