董藩：房价不能下跌 楼市再限购就没救了

　　12月30日下午，由山东省互联网传媒集团主办的2015山东房地产业年度峰会暨“十三五”产业发展趋势主题论坛在济南举行，知名经济学家、房地产专家董藩作为主讲嘉宾，作了题为《新常态、市场形势与发展思路的优化》主旨演讲。

　　房地产景气，国民经济会受到很大影响

　　董藩认为，从最近的中央经济工作会议和房地产业发展思路上看来，中央已经承认了房地产行业的重要性。20多年来，中国房地产业取得了巨大的成绩，从解放初期的人均住房面积只有4.5平方米，到今天的人均至少是35平方，每个人都从不同的角度为房地产业做了贡献。但是在房地产业迅速发展的同时，许多人对房地产行业的评价、地位却江河日下。

　　国民经济要发展，首先需要房地产业发展，国民经济中，GDP的总量一半以上是房地产完成的。我们通过系数测算可以算出来。官方的数据都是不准的，因为他们从来没有把小产权、单位建房、军队建房、城中村这些自建自管的房子算进来，算进来，整个GDP总量一半是房地产完成的。房地产形势好的时候，整个国民经济一定是好的。只要房地产不景气，国民经济也会受到很大影响。

　　房地产业形势不容乐观

　　从2008年对房地产也的打压走到今天，房地产业的形势已经不容乐观。

　　关于新常态的说法，董藩认为是正式承认长期衰退的开始。从经济上各项指标测算去分析，想回到长期增长的阶段都是不可能的。近期，整个经济增长的趋势就不容乐观，新常态正是再此形势下的新说法。经济指标，投资、外贸、消费、信贷、财政，这些数字都不好看，而这些都是最主要的经济指标。

　　董藩认为，衰退已经开始，房地产业也在越陷越深，眼前的一系列问题并不利于市场恢复。救市一直不敢放开，调动不了整个市场的预期，市场不配合，想让交易恢复很难。

　　董藩提到，现在已经出台了《不动产登记条例》，对市场舆论有非常大的影响。正好在这个期间又在反腐败，公务员几乎都不敢买房，再加上其他原因，导致整个中国的资金外流。整个市场的恢复，各方面配合不起来，就很麻烦。想救市靠谁?一定是靠富人，一定要鼓励富人买房子，富人再不出手，中国就完了。然而，我们的政策从来都是鼓励首次置业者，他们却很难拉动经济增长。

　　从2015年以来的全国房地产市场状况来看，房地产开发投资继续向下走，一路下滑。施工、开工、竣工面积没有好转，待售面积持续增加，到11月份还在增加。土地成交大幅度减少，增速持续负增长。只有少量的一线和二线城市数据好，没有办法带动整个经济的恢复。

　　限购必须取消 房价不能下跌

　　中央经济工作会议上提到的楼市新政有四个进步。第一，鼓励卖方，发展租赁市场。

　　第二是取消过时的限制性措施，这也是个了不起的变化。一线的限购必须取消，只有取消的一线的限购，一线价格明显上涨，才可能带动二线的恢复，才可以导致三线四线的恢复。限购限贷、第三套房，第三套、第二套的利率上浮、首付上浮，交易五年税，这都是限制措施。第三是住房制度的新方向：建立购租并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口。公租房要交给市场。第四，终于关注到对农民的商品住房政策，这对促进社会工非常有意义。这么多年来，我们的按揭贷款、购房补贴，从来没对农民关注。这不公平。

　　另外，还有两点遗憾，一个是鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。这话是严重错误。只要一跌，需求大量沉淀，摧毁市场。这两年三四线没跌吗?跌了，正因为跌了，它才不成交。如果济南价格一直想上走，看你成交不成交。一个是促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。房地产市场不应该形成寡头市场，美国找不到，欧洲也找不到。大开发商不要拼品牌，房地产没有品牌，只有声誉和声望。你保证不了质量，很出名的开发商也会出事故。大量开发商的存在，使竞争更充分，有利于提高产品品质。

　　房地产再限购就没救了

　　房地产还能不能救起来?

　　董藩直言，只有真正到位的鼓励政策才能救市。如果方案得当的话，可以救起来，但是这一轮救起来，下一轮再出限购，就真的没救了。

　　要想救市，第一，中央政府要明确宣布在全国范围内取消限购限贷政策，特别是一线城市，一定要取消。第二个，中央政府明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应，特别是三四线城市的土地供应，要结合去库存的情况严格控制土地供应。第三，降低存款准备金率和利率，降低买房首付40年，延长购房贷款时间等。

　　未来房地产的发展支撑的因素，一是大拆大建。我们每个城市，包括济南，仍然有大量50、60、70、80、90年代建的房子，都应该拆，而且原来这些老房子，普遍是低容积率的，而位置又很好，拆起来盖成高层有帐可算。二是人口的增长，这是产生需求的过程。三是真正的城镇化，让打工者买得起房。

　　预测2016年的楼市交易量和价格，像济南这样的二线城市一定是往上涨的，至于涨多少，要取决于最后的政策。最近中央各部委正在研究政策，预计最晚三月份“两会”之前会出来。因为再不出来，明年的增长目标就保证不了了。